Victoria Park-vd:n om värdemaximerande hyreshöjning

Victoria Parks förvärvsexpansion har nått ”kritisk massa” vilket gjort det bostadsriktade fastighetsbolaget mer kräsna kring att kommande förvärv måste vara exakt rätt för dess upprenoveringsplaner.

I en intervju i samband med branscheventet Business Arena Malmö 2015 berättar vd Peter Strand för SIX om hur bostadsbolagets rent praktiskt säkrar de hyreshöjningar som dess upprustningskalkyl kräver.

Vidare diskuteras hur vissa aktörer i marknaden missförstått Victoria Parks intjäningsförmåga, hur bolaget tänker kring sina löpande lånerefinansieringar och vad som sker kring den resterande livsstilsboendeverksamheten.

Till preferensaktieägarna är budskapet att de inte ska frukta en Oscar Properties-manöver i närtid och stamaktieägarna bör de närmsta åren räkna med bästa värdeökning från återinvesterade kassaflöden, inte från utdelningar.

VP

Victoria Parks bostadshyresökningar springer ifrån allmännyttans. Grafen visar den procentuella utvecklingen i hyresvärde, med hänsyn taget till förändringar i beståndet (viktat på kvm), i jämförelse med allmännyttans generella hyresutveckling. Bild och källa: Victoria Parks delårsrapport för första kvartalet 2015

Har uppnått kritisk massa och är nu kräsna när det gäller nya förvärv

Victoria Parks nya affärsriktning är förvaltning av bostadsfastigheter där det finns en hyrespotential via upprustningsrenoveringar. Tidigare huvudfokus var projektutveckling inom så kallade livsstilsboenden för äldre.

Fastighetsbolaget har sedan strategibytet haft som ett första mål att växa sitt förvaltade bestånd till en miljon kvadratmeter.

Med dess senast tillträdda storförvärv i Eskilstuna respektive Göteborg båda inne i böckerna från och med april bidrar nu hela det nuvarande beståndet på 708.000* kvadratmeter till det innevarande andra kvartalets resultat (* varav 634.000 kvadratmeter bostäder och 73.000 kvadratmeter kommersiella lokaler).

Är målet om 1 miljon kvadratmeter mest för att ha någonting att sikta på?

”Precis. När vi gick in i Malmö och köpte det första beståndet år 2012, på 70.000 kvadratmeter, så tog vi ett ‘ganska långt hopp över bäcken’ från affärsidén kring livsstilsboendet i Limhamn (diskuteras senare i denna intervju, SIX anm). Vi fick frågan om vi ska ha ett hus till, två hus till? Vi valde då att gå ut med att vi kommer att satsa och ge järnet inom det här”¸ berättar Strand kring bakgrunden till målet.

”Sedan om det blir en miljon, 796.000 eller 2 miljoner kvadratmeter, det får vi se. Det handlar om att komma upp i volymer där vi får ut synergier i förvaltningen och kan slå ut overhead-kostnader på fler kvadratmeter. Där är vi redan i dag, men kan vi öka ytterligare så skulle det vara något bra.”

Att ha uppnått kritisk massa med de införvärvade bestånden gör att Victoria Park nu kommit in i en ”ny fas” där man vill och kan vara betydligt mer kräsna med de kommande eventuella förvärven.

Kombinationen som Victoria Park söker efter i sina bostadshusförvärv gör träffytan ”väldigt smal” menar vd:n vidare. Det ska inte bara vara orenoverat och från miljonprogramshusens tidsepok utan husens nuvarande hyresnivåer måste också vara tillräckligt låga för att upprustningskalkylen ska se ut som fastighetsbolaget vill.

”Om hyrorna redan är höga tittar vi inte ens, även om det är orenoverat och byggt under den här tidsepoken”, meddelar Strand.

Avkastningsmålet som bolaget långsiktigt vill uppnå är en avkastning på eget kapital om som lägst 15 procent per år.

Hyreshöjningspotentialen en viktig del i affärsmodellen

Victoria Park är alltså intresserade av att köpa in sig i orenoverade hus till initialt låga hyror. För att bringa klarhet i varför det måste vara så frågar SIX Peter Strand hur bolaget rent praktiskt går till väga för att få ut sina sökta hyresökningar efter att man renoverat, inte minst i förhållande till den svenska bostadshyresregleringen med bruksvärdessatta hyror.

”Är det någonting som jag vill säga att vi är bra på så är det just detta”, säger Strand och beskriver tre olika metoder som Victoria Park använder sig av för att få upp hyrorna.

Ett första ”litet” sätt är att sälja tillval till de boende. ”Jag kan här veta vad det kostar då det fastställs i de prislistor som framförhandlats åt de boende av Hyresgästföreningen”, säger Strand. Han inflikar även att denna typ av tillval låg bakom huvuddelen av första kvartalets 31 miljoner kronor i investeringar för Victoria Parks del.

Det andra och ”stora” sättet är vad bolaget kallar ”rullande ROT”. Det sker genom att bolaget i samband med om- och utflyttningar renoveringsmässigt ”blåser igenom” lägenheter i varierande grad. Det kan röra sig om allt från totalrenoveringar till att kanske endast göra om golv och kök i lägenheterna.

Därtill finns det ett tredje sätt i att Victoria Park kan välja att ansöka om så kallad ”bruksvärdering” av hyresnivåerna i de hus man köpt in. Processen ”tar ofta 12 månader” och innefattar även en risk att man som fastighetsvärd har fel och att hyrorna då justeras nedåt.

”Därför inleder du bara om du känner dig säker på att vinna. Däremot kan du aldrig vara säker på hur långt du kan vinna (vilken hyresuppjustering som fås ut, SIX anm)”, konstaterar Strand.

Här kan det vara värt att notera att Victoria Park i första kvartalet 2015 redovisade hela +805 miljoner kronor i orealiserade värdeförändringar på fastigheter.

I rapporten sades ”halva” den värdeökningen komma från en förbättring av driftsnettot. För det andra kom positivt värdebidrag från att tillträdda fastigheter i Eskilstuna (förvärv sommaren 2014) och Göteborg (förvärv december 2014) för första gången externvärderats. Och för det tredje bidrog rabatt för latent skatt på de omvärderade Eskilstuna- och Göteborgsbestånden med +72 miljoner.

Peter Strand betonar samtidigt hur bolaget inte justerade värderingens avkastningskrav, så kallade yield, nedåt (vilket allt annat lika skulle höjt de redovisade värdena ytterligare).

Strand återkommer sedan till bruksvärderingarna då en del av ovan nämnda förbättring av driftsnettot kom från att två större bruksvärdesvärderingar hade slutförts inför rapporten.

”Vad som hände i vår värdering var att vi fick två bruksvärderingsfall klara, ett i Linköping och ett i Malmö, det ena på +3 procent och det andra på +5 procent. Det här var inget som fanns med i vår värdering innan – för vi säger inte till värderarna att de ska lägga in detta bara för vi trott att det kommer att hända. Effekten blir att när det väl händer så händer så lyfts hela (hyres-)golvet ögonblickligen”, säger Strand.

Och ni var nöjda med de här två bruksvärderingarna?

”Ja, mycket nöjda till och med, +5 procent är mycket här.”

De aktuella bruksvärderingarna rörde sig dels om 1.428 lägenheter i Linköping, vilka sammantaget fick en ökning av hyresvärdet med +4,8 procent, och dels om 868 lägenheter i Malmö, vars hyresvärde lyftes upp med i genomsnitt +3,3 procent. Utöver bruksvärderingarna nåddes därtill överenskommelser om en generell årlig hyresökning på ytterligare +0,9 procent gällande Linköping och på +1,6 procent gällande Malmö.

När det gäller ert resterande bestånd, hur stora är bruksvärderingsmöjligheterna där?

”Vi lämnar inga prognoser om vad som komma skall här, men man kan ju själv dra slutsatser utifrån att vi gjort det här på två bestånd…”, säger Strand och tipsar de vetgiriga att detaljstudera Victoria Parks rapportuppställning över fastighetsbeståndens nuvarande kvadratmeterhyror.

I första kvartalets uppställning kan där bland annat noteras att de uppjusterade Linköping- och Malmöbestånden per den 31 mars hade kommit upp i snitthyror om 890 respektive 1.047 kronor per kvadratmeter och år.

Det allra största beståndet (så väl yt- som intäktsmässigt) i Eskilstuna ligger på 890 kronor och det intäktsmässigt näst största i Göteborg ligger på 1.022 kronor. Det intäktsmässigt femte största (efter Linköping och Malmö) beståndet i Stockholm ligger på 1.082 kronor i snitt.

Vissa i marknaden har felbedömt intjäningsförmågan enligt Peter Strand

Att Victoria Park sedan en längre tid löpande adderat till beståndet via förvärv har enligt Strand inneburit en viss kommunikationsproblematik gentemot marknaden då fastighetsbolagets rapporterade resultat hela tiden laggat det aktuella beståndets intjäningsförmåga.

Sedan fjärde kvartalet 2014 har bolaget därför börjat åskådliggöra sin intjäningsförmåga på helårsbasis utifrån fastighetsbeståndet per bokslutsdagen, en modell snarlik den som branschkollegan Balder redovisar sedan tidigare.

”Vissa har, olyckligtvis nog, trots det valt att ta fjärde kvartalets utfall gånger fyra”, konstaterar Peter Strand och säger att de då glömt av dels att bostadsförvaltningsverksamhet har förhöjda vinterkostnader i fjärde kvartalet, inte minst för uppvärmningen av lägenheterna, och dels så beaktas ej förändringarna av Victoria Parks bestånd korrekt.

”Jämför du istället intjäningsförmågan mellan den sista december med den per sista mars så det du ser en ganska stor skillnad i samma bestånd.”

Utgår man från Victoria Parks bedömda intjäningsförmåga per den 31 december 2014 och jämför den mot samma bedömning den 31 mars 2015 så ökade Victoria Park på intäktssidan med cirka 3 procent, från 638 till 658 miljoner. Fastighetskostnaderna ökade långsammare än så då driftsnettot steg 6,8 procent, från 293 till 313 miljoner.

Längre ned i den bedömda intjäningsförmågan höll sig administrationskostnaderna konstanta på -41 miljoner i årstakt mellan de båda bedömningarna medan finansieringsraden räntenetto med mera minskade, från -107 miljoner vid årsskiftet till -101 miljoner den 31 mars.

Värt att notera kring Victoria Parks intjäningsförmåga är dock att det rör sig om så kallade proforma-värden som, enligt bolaget, inte ska ses som prognoser. Detta då värdena ej beaktar hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändringar. Inte heller beaktas orealiserad värdeutveckling i fastighetsbeståndet, kommande fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar eller värdeförändringar på derivat.

Återköp av preferensaktien ovan inlösenkursen ej i pipeline överhuvudtaget i dag enligt Strand

Victoria Parks upprenoveringsmodell innebär att bolaget i nuläget kassaflödesmässigt återinvesterar allt överskott ”plus lite till” i husen. Tanken är att lyckas höja värdet på husen genom att höja hyrorna. På så vis kan man refinansiera och låna mer pengar, för att upprepa processen i nästa hus, utan att belåningsgraden nödvändigtvis ökar.

”Får vi framöver ut värdetillväxten så kommer vi att refinansiera oss, och då kanske vi kommer upp till 65 (procents belåningsgrad) igen”, säger Strand och menar att refinansieringsmodellen har vissa likheter med hur branschkollegan Akelius har agerat.

Det ser ut som att ni i dag fått upp en buffert ställt mot era egna mål på finansieringssidan?

”Ja, rejält. Vi har ett mål om en belåningsgrad på maximalt 70 procent och vi räknar in all skuld där, medan vissa andra i branschen endast talar om banklånen eller justerar för reverser och så vidare. Nu ligger vi på 59, knappt 60 procent så vi har en möjlighet här”, svarar Strand med hänvisning till att belåningsgraden kom in på 59,5 procent per den 31 mars.

När det gäller Victoria Parks strategi kring refinansieringarna berättar Strand att bolaget numera jobbar ”väldigt mycket” med låneportföljens förfallostruktur. ”Vi försöker sprida ut det. Tribona, som ett exempel på när det kan bli lite jobbigt, hade i ett läge allt förfallande under ett enda år”, konstaterar Strand.

Victoria Parks totala låneportfölj på 4.048 miljoner per den 31 mars hade följande kreditbindningsstruktur per samma datum: 241 miljoner förföll inom ett år, 122 miljoner inom 1-2 år, 737 miljoner inom 2-3 år, 1.984 miljoner inom 3-4 år, 539 miljoner inom 4-5 år och 425 miljoner om mer än 5 år.

Därtill kontrollerar Victoria Park sina finansieringskostnader via räntebindning på derivatmarknaden via så väl ränteswappar som räntetak. Om man räknar in derivateffekterna uppgick räntebindningstiden på lånen i genomsnitt till 3,7 år per den 31 mars, en ökning från 2,7 år vid samma tidpunkt ett år tidigare.

Snitträntan inklusive derivat var 2,6 procent per 31 mars, att ställa mot 3,3 procent vid samma tidpunkt föregående år.

När det gäller soliditeten, det vill säga koncernens eget kapital (inklusive preferensaktier) som andel av dess totala tillgångar i balansräkningen, var denna 33,0 procent den 31 mars, att ställa mot ett mål om som lägst 25 procent.

Victoria Park har tre här aktieslag utestående: A-stamaktier, B-stamaktier och preferensaktier. Alla aktieslagen handlas på Stockholmsbörsen.

Det har varit en del diskussioner i marknaden kring refinansiering av preferensaktier via att emittenten utnyttjar sin inlösenklausul, efter att så skett i Oscar Properties i vår. Hur ser ni, som har en inlösenkurs som över tiden faller i en slags trappa, på möjligheterna att refinansiera preferensaktien?

”Det är inte något som överhuvudtaget finns i vår pipeline, även om vi formellt förstås har den möjligheten. Men vi ser det inte som ett case för närvarande”, svarar Strand bestämt.

Victoria Parks emitterade sina preferensaktier för 250 kronor styck år 2013. Preferensaktien ger rätt till en årlig utdelning om totalt 20 kronor, där utbetalningen sker med 5 kronor per kvartal.

Förutom utdelningar har det skett en kursökning i preferensaktien till 314,50 kronor per aktie vid senaste avslut. Som högst handlades aktien till 336,50 kronor i mars, men det var innan sektorkollegan Oscar Properties valde att utnyttja återköpsrätten i sina preferensaktier till en betydligt lägre nivå än rådande börskurs, en manöver som sänkt priset på flera bolags preferensaktier som tidigare handlades ovan eller omkring aktuella inlösennivåer.

Inlösenkursen som Victoria Park har rätt, men ingen skyldighet, att köpa tillbaka preferensaktien för är 325 kronor fram till och med 2018. Preferensaktien handlas på 314,50 kronor just nu alltså en bit under denna möjliga återköpsnivå. Vad som är intressant är dock att inlösenkursen i Victoria Parks fall sedan justeras nedåt, till 300 kronor för perioden 2019-2020 och till 275 kronor för perioden 2021 och framåt.

När det gäller stamaktierna så blir det inga utdelningar så långt man kan se framåt?

”Vi har en utdelningspolicy som kommunicerar liten eller ingen utdelning. Vi har också tidigare sagt att eventuell utdelning under uppbyggnadsfasen skulle bli väldigt, väldigt låg och den blev ju noll när stämman beslutade i förra veckan. Vi tror väldigt mycket på att kassaflödet som vi får satsa på återinvestering kommer att generera den bästa värdetillväxten för våra aktieägare. Delar man ut pengar för att sedan emellanåt eventuellt behöva ta in nytt eget kapital finns där en bank som skär emellan (som sköter nyemissionsförfarandet, SIX anm)”, resonerar Victoria Park-vd:n.

Hoppas kunna säljstarta sista livsstilsboendeetappen ”efter sommaren”

Victoria Park har vid sitt livsstilsboendeprojekt i Malmöstadsdelen Limhamn färdigställt etapp 1 och 2, med totalt 204 lägenheter varav alla är sålda.

Just nu byggs etapp 3, med ytterligare 57 lägenheter varav 41 stycken, motsvarande 72 procent, var sålda per senaste bokslutsdatum.

”Spaden är igång och det ska vara klart i maj då vi börjar resultatföra enheten. Vi har gått ut med att vi här räknar med ett totalt resultat om drygt 30 miljoner kronor”, konstaterar Strand.

Och ”efter sommaren” hoppas Victoria Park nu kunna komma igång med försäljning av den fjärde, och sista, etappen av livsstilsboendet på ytterligare 64 lägenheter (vilka ryms inom samma bygglov som de i etapp 3).

”Kan vi sedan sälja de lägenheterna i linje med vad vi gjort innan, säg till 60 procent eller vad vi tycker är lagom, då kan vi börja bygga den etappen också. Den tidsgränsen kan vi ha nått kanske framåt jul i år, och sedan tar det ungefär ett år innan etappen är klar – så framåt slutet 2016, början 2017 kan dethär vara klart”, berättar Victoria Parks vd för SIX.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s