Balders Erik Selin om bostäderna och sentimentet

Bostadsproduktion i Sverige och Köpenhamn är Balders huvudfokus för 2015 och ett prioriterat område under många år framåt. Satsningen kommer att tillåtas kosta på det kortsiktiga resultatet, för att betala av sig på lite längre sikt.

Det framgår av SIX News senaste intervju med Balders vd och storägare Erik Selin.

Fastighetsbolagets underliggande förvaltning präglas av stabilitet och på transaktionsmarkanden utesluter Selin ej att Balder blir nettosäljare för en tid. Han står också fast vid att de uppåtgående fastighetsvärdena motiverar ökade säkerhetsmarginaler i kapitalstrukturen.

Därutöver berättar Balder-grundaren om banktillståndsprocessen och kapitaliseringen i Collector och kring vad det var som lockade i det finländska bostadsförvärvet Sato.

Balder2

Balder-fastigheten Lilla Torget 4 i Göteborg. Bild: Balder

Underliggande förvaltningen stabil i ett första kvartal som slog SIX/Inquirys analytikerkonsensus

Ser man till den kortsiktiga utvecklingen i det gångna första kvartalet inkom förvaltningsresultatet totalt sett 8 procent över förväntan, ställt mot SIX News Inquiry Financials analytikerenkät.

Förvaltningsresultatet steg 38 procent till 323 miljoner i första kvartalet 2015 (234). Räknat per stamaktie var tillväxten hela +46 procent, med ett utfall på 1,68 kronor per stamaktie (1,15).

Denna resultattillväxt kom enligt Erik Selins rapportkommentar från 2014 års investeringar, fortsatt ”extremt låg” ränta och ”bra” resultat från koncernens intressebolag.

Är där något som drivit förvaltningsresultatets underliggande tillväxt, förutom de delvis externa faktorer som togs upp i rapporten?

”Nej, egentligen inte. I första kvartalet har vi köpt och sålt fastigheter för ungefär lika stora belopp, så det hade inte hänt så mycket i fastighetsportföljen. Att det ökar är nästan helt en effekt av investeringar som gjordes under förra året”, säger Erik Selin och tillägger att även det låga ränteläget givit Balder ”viss” draghjälp:

”Även om räntorna var låga i jämförelsekvartalet förra året så var nivåerna i snitt nu i alla fall lägre. Det får dock ses som en faktor utifrån.”

Balders snittränta, inräknat derivat, föll till 2,4 procent i kvartalet, jämfört med 3,1 procent i fjolårets jämförelsekvartal.

Ok, så som du ser det är där inga jätteintressanta förändringar i hyresintäkter eller i direkta fastighetskostnader?

”Nej, mäter man i jämförbart bestånd är det väldigt konstant med mycket små förändringar. Med hyror som är upp med säg 1 procent är där ingen inflation att tala om, utan det ligger väldigt stilla nu. Även på kostnadssidan var det ganska konstant, vi hade möjligen lite lägre vinterkostnader men samtidigt lite mer underhållskostnader, vilka kommer ojämnt över kvartalen. Så sammanfattningsvis har väldigt lite hänt och det mesta bara legat still sedan i fjärde kvartalet”, svarar Selin.

Balders 21-procentiga ökning av hyresintäkterna berodde ”främst” på ett större fastighetsbestånd, meddelade bolaget i rapporten. Utfallet på 685 miljoner (566) var ungefär som analytikerna väntade sig.

Bostadsproduktionssatsningen är Balders enskilt högsta prioritet 2015

SIX frågar Selin kring hur han ser på investeringstakten i Balders projektverksamhet just nu.

”Vår ambition och vad vi ser fram emot är att bygga mer bostäder. Men även om vi har satt en hög prioritet på det arbetet så tar det tid med detaljplaner, att få fram mark och bygglov. Hur man än bär sig åt rör det sig om fleråriga processer. Vi vet att vi kommer att kunna öka den här takten men inte ens jag kan i dag säga om det kommer igång nästa år. När läget är väldigt svårt att förutse så får man jobba på så bra det går, och låta det ta den tid det tar.”

Men själva kalkylen för bostadsbyggande gillar ni fortfarande?

”Ja, för ur ett historiskt perspektiv rör det här sig ofta om mark som vi redan har, och som det vore väldigt bra om vi kunde utnyttja”, säger Selin.

Därtill ser Balder samhällsnytta i att det byggs mer bostäder.

”Hur man än vrider och vänder på det så är det en enorm bostadsbrist. Att få upp bostadsbyggnationen lite skulle vara bra för tillväxten”, resonerar Selin.

Huvudinriktningen för er bostadsproduktion är fortsatt nybyggnation i storstäder i Sverige och Danmark?

”Ja, det är i Sverige och Danmark som vi har bäst förutsättningar. Skulle vi vilja göra det på andra platser där vi inte har någonting sedan innan behöver vi ha fram markanvisningar med mera. Så det vi jobbar mycket med nu är Stockholm, Göteborg och Köpenhamn. Vi har dock absolut ingenting emot bostadsbyggande på andra orter och vi har lite diskussioner igång på andra orter. Man ska inte stirra sig blind på att det bara skulle finnas 2-3 bra orter för det här.”

Under första kvartalet 2015 investerade Balder för 142 miljoner (210) i befintligt bestånd och i projekt. Per den 31 mars hade man 31 mars två projekt under byggnation med en bedömd total investering på 1.075 miljoner, varav cirka 500 miljoner återstod. Båda projekten rör sig om bostadsbyggnation i Köpenhamn.

I framtiden när ni skalat upp bostadsutvecklingen, kommer ni då börja redovisa mer kring byggrätter och potentiella byggrätter?

”Kanske. I dag är det för tidigt för det i och med att vi ännu inte vet riktigt själva. Vi har planer och vi har fått jättefin respons ute i alla kommuner, så vi har en bild av hur det här skulle kunna rulla på. Men skulle vi redan nu gå ut och säga att vi tror att det är ett visst antal (byggrätter, SIX anm) så kan det skapa onödigt stora förväntningar som kan bli fel, och det tycker jag hade varit olyckligt. Vi avvaktar tills vi kan gå och säga att så här är det. Innan dess får vi hänvisa till att det är långa processer med mycket regler som ska följas”, resonerar Balders vd.

Just bostadsutvecklingsarbetet är även Balders enskilt högsta prioritet för helåret 2015, fastslår Selin.

”Vi vill skapa byggrätter och skapa bostadsbyggnation. Vi kan som sagt inte veta hur lång tid det kommer att ta, men vi kommer att lägga mycket tid och energi på det i år. På kort sikt kommer det fortsätta att kosta på vårt omedelbara resultat, för när vi tar de här kostnaderna motsvaras de ännu inte av några intäkter. Det här kommer att se bra ut om tio år, så man ska kanske inte titta på nästa kvartal. Det innefattar även att vi också bygger bostäder i Danmark och att vi nu har kommit in lite i Finland”, meddelar Balders vd.

Marknaden bör ej förvånas om Balder eventuellt nettosäljer under ett par kvartal

När det gäller transaktionsmarknaden förefaller rådande konsensus vara att det är feststämning, med sjunkande avkastningskrav och inte minst många aktörer som ska in på börsen med så väl stamaktier, preferensaktier och andra instrument. 

SIX frågar Selin hur han själv känner kring marknadssentimentet, och om det just nu är så hett som det kan bli.

”Det här är en väldigt bra fråga att ställa nu men jag vet faktiskt inte. Intresset känns just nu väldigt stort, men det är klart att det kan bli ännu större”, svarar Selin kortfattat.

Räknar man in vårens köp av en intressebolagsandel i Finland har ni fortsatt nettoförvärvat hittills i år, om än inte i samma takt som i fjol.

Selin konstaterar att förvärvet av 21 procent i finländska Sato var viktigt och att transaktionen kommer in i andra kvartalets räkenskaper ”som ett lite större nettoförvärv”.

Under första kvartalet förvärvade Balder 2 fastigheter (6) för totalt 740 miljoner kronor (1.164) medan 3 fastigheter (3) avyttrades för totalt 504 miljoner kronor (38).

Kvartalets nettoförvärv var således knappt 240 miljoner, ned från drygt 1,1 miljarder samma period i fjol. Realiserade värdeförändringar på fastigheter var 0 miljoner i kvartalet (+9).

Erik Selin upprepar tidigare budskap om att Balder inte nödvändigtvis kommer att vara en konstant nettoförvärvare i marknaden utan att man fokuserar långsiktigt på substansvärdestillväxten, snarare än beståndsstorlekens tillväxt på kortare sikt.

”Vi har ingen policy att vi måste växa hela tiden utan vi kan komma att vara nettosäljare också”, betonar Selin.

Ni kan inte lockas av att opportunistiskt sälja lite mer, om ni skulle få se väldigt bra värderingsnivåer inom vissa segment?

”Det kan bli så. Men i grund och botten köper Balder för att behålla – grundbulten är att köpa och ligga kvar. Men självklart, är marknaden väldigt stark skulle det kunna bli att vi, som under förra året, säljer mer än vi brukar. Man bör inte bli förvånad om det blir så, men nu är ingenting klart utan vi kommunicerar i så fall ut våra försäljningar.”

Erik Selin ser inga problem med om Balder till följd av eventuella avyttringsmöjligheter eventuellt ”krymper något kvartal”.

När det gäller Balders substansvärde, numera uträknat enligt EPRA NAV-standarden, var detta motsvarande 90,70 kronor per stamaktie vid utgången av första kvartalet, upp med 5 procent från 86,33 kronor vid utgången av det fjärde kvartalet. Ställt mot nuvarande B-aktiekurs på 139,60 kronor handlas Balder i dag på börsen till en premie om 54 procent mot substansvärdet.

Bra läge för ökade reserver i kapitalstrukturen

Gällande Balders kapitalstruktur intygar Erik Selin att han står fast vid sina tidigare resonemang om att det kan vara smart att skapa lite större reserver i ett läge att fastighetsvärdena går upp mer.

Balders belåningsgrad i fastigheter föll till 53,8 procent vid utgången av det första kvartalet, ned från 54,3 procent i det föregående fjärde kvartalet.

Balder har 20,5 miljarder kronor i räntebärande skulder med direkt eller indirekt säkerhet i fastigheter. Majoriteten var bilaterala banklån men man har även lånat upp 2,65 miljarder via obligationer och 825 miljoner via ett certifikatsprogram.

Soliditeten, det vill säga det totala egna kapitalets andel av koncernens totala tillgångar, backade dock samtidigt till 35,1 procent, från 35,5 procent i fjärde kvartalet. Här har Balder själva satt upp 35 procent som en golvnivå som man, över tid, vill över.

Du har på sistone uttalat dig om att det i nuläget finns attraktiva möjligheter att binda sina räntor även till lite längre löptider via ränteswap-marknaden. Om man ser till dagens räntebindning i Balder, som ju varit högre tidigare, är den så pass hög som ni vill ha den eller kommer ni att söka mer möjligheter här?

”Här har jag ju hittills (med facit i hand) tagit väldigt dåliga beslut, i och med att vi bundit räntor för tidigt och på fel nivåer. Men någon gång kanske jag får rätt och tittar man noggrant på Q1 så gjorde vi lite mer räntebindningar där. Man behöver här inte göra allt eller inget, med jättebindningar från en dag till en annan. I mitt tycke är det här dock inte särskilt dumma nivåer om man vill säkra upp i alla fall lite grann”, säger Balder-vd:n och avslutar skämtsamt:

”Men bör dock poängtera att det här har jag ju tyckt även tidigare – och då har det alltid varit fel.”

Balders räntebindningstid inklusive derivateffekter ökade per den 31 mars till 2,4 år, upp marginellt från 2,3 år per den 31 december.

Gillar så väl finländska bostäder som den bild Balder fått av Satos management

I en affär som kommunicerades den 1 april betalade Balder 1,67 miljarder kronor för sin senaste intressebolagsandel: 21 procent i finländska bostadsinriktade förvaltnings- och projektbolaget Sato. Cirka 80 procent av Satos bostadsportfölj ligger i Helsingfors storstadsområde.

Vad är det som lockar med finländska bostäder kring Helsingfors?

”Dels tror vi att Helsingfors är en väldigt bra tillväxtmarknad. Där är jättestor inflyttning och lyssnar man på folk i Finland känns urbaniseringen som sker där starkare än i många andra länder. Jag tror att tillväxtförutsättningarna kommer att vara bra över tid, sedan om de är bra nästa år eller om två år det vet jag inte. När många just nu är lite negativa till Finland ser vi en bra utveckling ur perspektivet att man blickar fram några årtionden”, säger Selin och fortsätter:

”Sedan tyckte vi att det här var ett fint och välskött bolag, där vi träffade ledningen och åkte runt och tittade på husen för att så gott vi kunde skapa oss egen en bild. Då vi blev imponerade och fick ett riktigt fint intryck av ledningen kom vi fram till att det här (Sato) skulle kunna bli en väldigt intressant och bra investeringsmöjlighet. Inte minst ställt mot alternativet att direktinvestera, vilket vi själva försökt göra, och även om vi varit med i någon enstaka affär har vi här hittills inte nått fram hela vägen.”

Selin fastslår att om man har en långsiktig investeringshorisont, på 10-20 år, och inte behöver ha en daglig möjlighet att kunna sälja innehavet så kan poster i onoterade bolag som Sato utgöra minst lika bra alternativ som att köpa motsvarande deras underliggande fastigheter. Den enda egentliga nackdelen han kan se är att Balder inte får möjlighet att bestämma på detaljnivå i intressebolagen, så som i frågor gällande styckförsäljningar av fastigheter.

Är direktavkastningsnivåerna på bostäder i finländska storstäder som Helsingfors märkbart högre än i de största svenska städerna?

”De ligger klart högre. För i Sverige ligger avkastningen så pass lågt på grund av bostadsrättsombildningsprissättning på hyresrätter – här blir prisbilden snarare kvadratmeterstyrd än avkastningsstyrd som där.”

Driftnettot i Sato har rapporterats till 43 miljoner euro (41) i första kvartalet medan hyresintäkterna uppgått till 62 miljoner (60). Soliditeten den 31 mars var 32 procent (31).

Collector går ”fantastiskt bra”  i nuläget och många står villiga med mer kapital vid behov

Balder äger 48 procent i kreditmarknadsbolaget Collector och Erik Selin är vice styrelseordförande i intressebolagets styrelse.

Kan du säga någonting hur det går för Collector, dels operationellt och dels med den här banktillståndsansökan som ni från er sida sagt eventuellt ska kunna följas av en börsnotering?

”Bolaget i sig går fantastiskt bra. Som alla vet är e-handel och mobila betalningar en snabbt växande marknad och det är den delen som just nu driver tillväxten mest i Collector”, berättar Selin först.

För Collectors pågående banktillståndsansökan tror Selin att ”ingen riktigt vet tidsaxeln”, men bolaget jobbar på ”bra” i sin löpande dialog med Finansinspektionen kring vilka uppgifter myndigheten vill ha in.

Påverkar tidsaspekten i banktillståndsprocessen Collector?

”Nej, inte deras verksamhet, för den är densamma och lyder under ett väldigt snarlikt regelverk när det gäller kapitaltäckningsregler etc. På kort sikt rör sig ett banktillstånd om ett namnbyte som inte förändrar själva verksamheten, men i det jättelånga loppet kan folk ha lite lättare att förstå en bank – det finns en del som ställer sig frågande till kreditmarknadsbolag. Verksamhetsmässigt kommer som sagt inte ett banktillstånd att förändra något särskilt”, meddelar Selin.

När det gäller Collectors kapitalisering, är de överkapitaliserade?

”De ligger över kraven. Förra året gjorde vi en nyemission i takt med att kraven på eget kapital höjts successivt i den finansiella sektorn. Backar man några år hade de en lägre kapitalisering som var i linje med de lite lägre krav som var då. Bolaget har inte heller givit utdelning så vinsten har återinvesterats. Vi kommer alltid att söka en säkerhetsmarginal utöver de krav som gäller – att ligga precis på kravet tycker vi blir för känsligt. Skulle Collector en dag behöva mer pengar upplever vi att alla ägare är positiva till det, och det finns därtill väldigt många andra som vill investera i bolaget”, berättar Balder-vd:n.

Intressebolagsmodellen fortfarande givande för Balders del

Balders intressebolag totalt sett, inklusive kreditmarknadsbolaget Collector, gav ett förvaltningsresultatbidrag på +55 miljoner (+39) i första kvartalet. Likt fjolårskvartalet motsvarade intressebolagsandelarna cirka 17 procent (17) av Balders förvaltningsresultat.

Inom era övriga fastighetsrelaterade intressebolag har du tidigare berättat om hur aktiviteten bubblar vidare. Har något större som är värt att lyfta fram hänt där på sistone?

”Nej, inte under kvartalet. Men återigen, när vi blickar fram 5-10 år så ser vi även här en mängd bra möjligheter. Dessa potentiella möjligheter finns dessutom där för oss utan att de medför alltför stora nedsidor, något som jag tycker är viktigt att påpeka.”

Så tanken att på sikt ha ett visst bidrag till värdetillväxt och till förvaltningsresultat från fastighetsrelaterade intressebolag, det kör ni vidare på i Balder?

”Ja, jag har sagt tidigare att jag alltid gillat det. Det finns många dimensioner: affärerna i sig kan vara bra, man lär sig mycket i samarbete med andra och man skapar nya relationer. Men medan jag tycker att det här är ett trevligt arbetssätt tycker många andra att man bör köra på för sig själv, så man bör göra det som passar ens personlighet bäst. Jag hoppas att vi inom Balder alltid kan ha det här, men hur mycket kommer att bero på andra omständigheter, bland annat vad våra kompanjoner vill.”

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s