Wallenstam ökar bostadssatsning och slutar räntesäkra

Bostadsproduktionen i egen regi ska stå för ökad andel av Wallenstams värdetillväxt i den låginflationsvärld som fastighetsbolaget räknar med framöver. Här ses rådande bostadspolitik ”sakta, sakta” utöka omfattningen av de viktiga planprocesserna.

Låginflationsvärlden innebär även utsikter om låga räntor för ”överskådlig” tid, något som lett till beslutet att fastighetsbolaget ej kommer att ingå nya räntesäkringskontrakt.

Det uppger Wallenstams vd och största ägare Hans Wallenstam i intervju till SIX News.

BRF Riggen Gröndal i Stockholmsområdet Gröndal. Under försäljning av Wallenstam. Foto: Wallenstam/Tomorrow AB

Nöjd med varenda siffra i Q2-förvaltningen, som slår SIX/Inquiry:s analytikerkonsensus

Wallenstams finanschef Susann Linde beskrev under onsdagens rapportdragning kvartalet som mycket bra förvaltningsmässigt. Hans Wallenstam delar den bilden.

”Det känns som att allting går åt rätt håll, det finns inte en siffra som jag känner mig missnöjd med. Så det här känns bra”, sammanfattar Hans Wallenstam för SIX.

Förvaltningsresultatet inom fastigheter kom för andra kvartalet 2015 in på 171 miljoner kronor, en ökning med 14 procent mot fjolårskvartalets 150 miljoner. Utfallet var samtidigt 8 miljoner kronor, eller +5 procent, bättre än snittförväntningarna hos de aktieanalytiker som bevakar Wallenstam, enligt SIX News/Inquiry Financials konsensusenkät.

Det var bättre än väntade utfall på hyresintäkts- och finansnettoraderna som låg bakom den positiva förvaltningsresultatavvikelsen.

Räknat per aktie ökade förvaltningsresultatet med cirka 15 procent till cirka 0,51 kronor per aktie (0,45). Här hade Wallenstams nettoåterköp av egna aktier ytterligare marginellt positiv inverkan.

Wallenstams förvaltningsbestånd på totalt drygt en miljon kvadratmeter består i dag ytmässigt till 45 procent av bostäder i Stockholm, Göteborg och Helsingborg, medan resterande 55 procent till största delen motsvaras av kommersiella lokaler i Göteborg.

Wallenstams vd ger följande lägesuppdatering kring Göteborgs kommersiella hyresmarknad:

”I Stockholm pendlar det med väldigt stora svängningar från högt till lågt. I Göteborg är det små fluktuationer, som nu ändå uppvisar en positiv anda. Att många Göteborgs-projekt kommit i gång har att göra med att hyresnivåernas ökning gör att marknaden nu även kan klara av nyproduktion. Det är roligt att se då det i centrala Göteborg råder brist på särskilt lite större, sammanhängande ytor.”

Hans Wallenstam räknar samtidigt med att de mest centrala förändringarna för Wallenstams del framöver kommer att komma från fastighetsbolagets cirka 10 år gamla nyproduktionssatsning inom bostäder, en satsning vars omfattning och ambitionsnivå höjts gradvis över tid.

”Vi kan se satsningen bära mer och mer frukt, både i resultat- och balansräkningen. Att vi kommit i gång så väl med våra projekt och nu har en så pass effektiv produktionsapparat, det är nog det mest tillfredsställande utav allting. Det här kommer att generera fina framtida siffror, i värdetillväxt och inom förvaltningen”, berättar Wallenstam.

Och om bostadsproduktionens ökning taktar på, hur stor tror ni att dess andel av hela bolagets värdeskapande kommer att kunna bli i framtiden, allt annat lika?

”I den miljö vi lever i nu, med låg ränta, nästan ingen inflation och så vidare, då kommer naturligtvis värdeökningstakten på det normala beståndet att bli lägre. Det blir en trendförändring i framtiden där man får jobba mer med nyproduktionen för att skapa värden. Men hur stor bostadsproduktionen kommer att bli är en resursfråga, nu dubblade vi oss från förra affärsplanen”, svarar Wallenstams vd.

Affärsplanen som nämns syftar på nuvarande affärsplan vars huvudmål är att under femårsperioden 2014-2018 uppnå dels 10 procents substansvärdestillväxt i årligt genomsnitt (utfall senaste rullande 12-månadersperioden: +14,7 procent) och att dels producera 1.500 lägenheter per år i genomsnitt.

I samband med rapporten meddelades pågående bostadsproduktion vara 1.364 lägenheter på totalt 79.300 kvadratmeter (cirka 58 kvadratmeter i snitt). Finanschefen Susann Linde guidade även för att man ska ”gradvis öka” produktionstakten år-för-år.

Generellt sett, upplever ni att förutsättningarna för svenskt bostadsbyggande blivit bättre på senare tid, att ni som marknadsaktörer och politikerna drar mer jämnt?

”Det kommer ständigt att vara så att vi har synpunkter, och att politiker har synpunkter på oss. Men man kan ändå konstatera, när man är till exempel i Almedalen, att skapande av bättre förutsättningar för bostadsbyggande nu återfinns väldigt högt upp på politikernas agenda. Det känns väldigt positivt att man äntligen tar den enorma bostadsbrist som råder på allvar.”

Wallenstam påpekar samtidigt att det nuvarande tävlandet i politiska utfästelser om hur mycket bostäder som ska kunna produceras måste följas av att det ges konkreta förutsättningar för de företag som ska stå för den produktionen.

Hans Wallenstam är fortfarande ”lite orolig för vissa delar” av bostadspolitiken, men gällande exempelvis attraktiv byggbar mark, en tydlig flaskhals för sektorn, kan han se en ”sakta, sakta ökad omfattning” av planprocesserna.

Geografiskt fokuserar Wallenstams bostadsproduktion på Stockholm, Göteborg och Uppsala.

Stockholm ligger här ”några steg före”, ”kanske för att man haft bostadsbrist under en längre tid”, och Uppsala blev utsedda för tredje året i rad till årets stadsbyggnadskommun men även i Göteborg går planprocesser nu framåt, intygar Wallenstam.

Timingen för sänkta avkastningskrav i Q2 avgjordes av marknaden

Under förvaltningsresultatnivån höjdes Wallenstams rapporterade resultat i andra kvartalet av betydande orealiserade värdeförändringar på +1.537 miljoner kronor (+283).

Huvuddelen, +1.355 miljoner (+262), av värdeförändringsbidraget kom från befintliga förvaltningsfastigheter som en följd av att fastighetsbolaget valde att ta ned sina värderingsmässiga avkastningskrav ytterligare.

För bostäder sänktes avkastningskraven från i genomsnitt 3,7 procent i första kvartalet till 3,5 procent i andra kvartalet och för kommersiella fastigheter skedde motsvarande sänkning från 5,6 till 5,3 procent.

Timingen för avkastningskravs-justeringen, där Wallenstam avvaktande mellan fjärde och första kvartalet för att nu alltså sänka mellan första och andra, förklarar Hans Wallenstam med att fastighetsbolaget ”ville ha belägg” för den värdeökning som nu togs in i dess balansräkning ”verkligen kunde bekräftas” av observerade transaktioner i marknaden.

Beståndets värdeökning, till följd av orealiserade värdeförändringar, sålda fastigheter och bostadsrätter samt investeringar inom i huvudsak nyproduktionen av bostäder, tillsammans med nettoamortering av räntebärande lån har lett till att Wallenstams belåningsgrad sjunkit från 48 procent vid utgången av första kvartalet 2015 till 44 procent vid utgången av andra kvartalet. Soliditeten, det vill säga det egna kapitalets andel av balansräkningen, har samtidigt kommit upp till 43 procent, mot 40 procent för ett kvartal sedan.

Ser lågräntemiljö bestå för överskådlig tid, räntesäkrar ej mer

Wallenstams snittränta på de räntebärande skulderna kom i andra kvartalet ned till 2,33 procent (2,36 procent 1 kv 2015) och 56 procent av låneportföljen hade en räntebindningstid överstigande 1 år (53 procent 1 kv 2015).

Samtidigt som Riksbanken sänkt styrräntan till en ny negativ rekordnivå har långräntorna kommit upp något sedan i våras. Tror ni att vi står inför en räntenormalisering och planerar ni i så fall för det på något sätt på längre sikt?

”Jag tror att vi har sett ett skifte som innebär att vi kommer att ha låga räntor under en överskådlig tid framöver. Sedan kan det bli fråga om perioder av tillfälligt tryck i ekonomin då korträntan kan komma upp, men jag tror att vi får leva med väldigt låg inflation och låg ränta”, svarar Hans Wallenstam.

Inom Wallenstams räntebindningsstrategi berättar vd:n för SIX att fastighetsbolaget nu beslutat sig för att låta nuvarande räntebindningsderivat ”ligga kvar och löpa ut successivt” och att man samtidigt inte avser ta upp några nya räntebindningsderivat.

Skulle Wallenstam utöka med nya lån med rörlig ränta framöver kommer man att låta dessa ligga helt obundna, meddelar Hans Wallenstam.

Hans Wallenstam med familj och bolag kontrollerade per den 30 juni 23,4 procent av fastighetsbolagets aktiekapital och 60,7 procent av dess röster.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s