NP3 söker högavkastande affärer genom lokal styrka

NP3, som noterades i vintras, väntar sig på lite sikt ökad förvaltningseffektivitet när fler av dess förvaltningsregioner kommer upp i volymmålet om lägst 100.000 kvadratmeter. Näst på tur för det Norrlandsbaserade fastighetsbolagets tillväxtresa är Gävle och Östersund.

Det uppger NP3:s vd Andreas Nelvig i en intervju till SIX News.

På dess norrländska transaktionsmarknader har prisbilden justeras upp de senaste 1-2 åren, men Nelvig är trots det övertygad om att kunna ro hem förvärv till direktavkastningar som även fortsatt överstiger NP3:s krav om lägst 7,5 procent. Hemligheten stavas lokal närvaro och upparbetat marknadsförtroende.

Inom finansieringen av fastighetsbolaget är det ”mycket möjligt” att det framöver kommer att meddelas ytterligare finansieringskällor.

SR1E5H4M_q100_w740_mFile_cmOnlyScaleDown

NP3-fastigheten Mars 2 i Sundsvall. Foto: NP3

Mycket nöjd med Q2, fler 100.000 kvm-regioner väntas höja framtida effektivitet

I det gångna andra kvartalet 2015 ökade NP3 förvaltningsresultatet till motsvarande 1,0 kronor per aktie, från 0,7 kronor samma period i fjol. I absoluta tal ökade bolagets förvaltningsresultat till 50 miljoner kronor, upp från 20 miljoner samma period i fjol.

Längst upp i resultaträkningen dubblerades intäkterna till 99 miljoner (48) och efter avdrag för fastighetskostnader och fastighetsskatt kom driftnettot in på 74 miljoner (40).

Överskottsgraden, det vill säga driftnettots andel av hyresintäkterna, minskade till 75 procent i kvartalet (83). Här har NP3 överstigande 75 procent som mål.

”Ser vi på den löpande förvaltningen så är jag i grunden väldigt nöjd. Däremot så kommer vi fortfarande att kunna bli något mer effektiva den dag vi når våra volymmål om 100.000 kvadratmeter per region. Att vi är inne i ett expansivt skede, där vi hela tiden tar in nya fastigheter, tar kraft och energi”, säger Nelvig.

Enligt Nelvig finns det ingenting väsentligt i resultaträkningen som stör jämförelser mellan NP3:s första halvår 2015 med motsvarande period 2014. Däremot så skiljer sig balansräkningen åt, där bolagets tidigare konvertibler omvandlades till aktier vid halvårsskiftet 2014.

Vad kännetecknar era norrländska hyresmarknader generellt just nu?

”God efterfrågan och stabila hyresnivåer. Oavsett om marknaderna är på väg uppåt eller nedåt så är hyrorna relativt konstanta i vår region, och det beror på att hyrorna ofta ligger under nyproduktionsnivå – produceras det inte så mycket nytt så blir nivåerna stabila”, säger Nelvig.

Gapet mellan orternas hyresnivåer i befintliga hus och den nivå som kan fås ut vid nyproduktion varierar beroende på ort, fortsätter han.

Bland NP3:s bestånd finner man de lägsta hyrorna i marknadsområde Dalarna, innefattande Borlänge, Leksand och Falun. SIX överslagsberäknar bolagets rapporterade hyresvärde per halvårsskiftet i Dalarna till knappt 700 kronor per kvadratmeter och år.

I en region som Luleå ligger marknaden däremot ”väl i nivå med nyproduktionshyror” enligt Nelvig. Här hade NP3 ett hyresvärde på närmare 850 kronor per kvadratmeter vid halvårsskiftet.

Rapporten bjöd på ett nytt tillväxtmål från NP3:s styrelse: på 3-5 års sikt ska beståndets bokförda värde kunna ganska precis fördubblas till 8 miljarder kronor, från 3,9 miljarder per den 30 juni i år.

”Styrelsen har satt de här målen, och vi kommer att göra allting vi kan för att nå fram till dem. Sedan är det mycket möjligt att vi, allteftersom tiden går, får nya direktiv från vår styrelse”, konstaterar Nelvig här.

Efter en riktad nyemission till storägaren Fjärde AP-fonden i somras uppdaterades även det kortsiktiga tillväxtmålet till att beståndets värde ska öka med 1,3 miljarder kronor under 2015, upp från tidigare prognos om 1,0 miljarder i ökning.

Var upplever ni er vara starkast relativt konkurrenterna i dagsläget?

”I Sundsvall är vi väldigt starka, speciellt inom segmentet bra fastigheter lite utanför citycentrum. Därute finns inte våra branschkollegor så som Diös eller Norrporten utan vi är i mångt och mycket relativt ensamma.”

Även i Umeå ser Nelvig att hans bolag har fått bra fäste, inte minst på grund av den förvaltningsorganisation man fick överta när man förvärvade ett stort bestånd från Kungsleden. ”Vi fick in både kunskap och förtroende i marknaden där.”

NP3 känner sig i nuläget nöjda med målet om att uppnå 100.000 kvadratmeter i förvaltningsbestånd per region när det gäller Umeå (90.000 kvm) och Luleå (125.000 kvm). Största ort är även fortsatt Sundsvall (147.000 kvm) och man har även betydande närvaro i Dalarna (98.000 kvm).

Fokus riktas nu alltmer mot att få upp tillväxten i Gävle (61.000 kvm) och i Östersund (30.000 kvm).

Gävle är för tillfället ”en väldigt dyr” marknad, varför NP3 på senare tid valt att prioritera förvärv på andra orter där man fått ut sitt avkastningskrav, så som Umeå och Luleå.

När det gäller Östersund innehar NP3 i stort sett bara handelsfastigheter i dag, belägna vid Lillänge Köpcentrum. ”Där måste vi ta ett lite längre steg och hitta fram till en lokal organisation som gör oss till en personlig fastighetsägare även på den marknaden”, säger Nelvig.

Klarar även fortsatt förvärv och nybyggnation till över 7,5 % direktavkastning

Av rapporten framgick att NP3 i dagsläget för ett flertal förvärvsdiskussioner kring ”allt ifrån enskilda kompletteringsfastigheter till större portföljer”. Samtidigt flaggar man för ökad konkurrens om förvärvsobjekten.

Har direktavkastningskraven kommit ned mycket på era olika norrländska orter? (Sänkt avkastningskrav innebär allt annat lika höjda fastighetsvärden, SIX anm.)

”Den ökade konkurrensen gör att prisbilden har justerats uppåt. Däremot tycker jag att NP3 även fortsatt lyckas hitta förvärv till den nivå som vi vill se. Det beror på att vi finns lokalt på alla orter och att vi där oftast kan hitta till affärer direkt med säljarna, affärer som inte går via en mäklare eller ombud”, svarar NP3-vd:n och fortsätter:

”Ser man till de lite större affärerna, så som Citycons försäljning av (handelsfastigheten) Strömpilen i Umeå, så är där en tydlig skillnad jämfört med 1-2 år tillbaka.”

Nelvig gissar att Strömpilen-affären skett till en direktavkastning på omkring 6,5 procent, eller åtminstone understigande 7 procent. Han betonar att det beror lite på hur mycket värde som åsidosätts de byggrätter som var en del av affären.

Ett av NP3:s centrala finansiella mål är att direktavkastningen på dess fastighetsportfölj, i form av driftsöverskott över marknadsvärde, ska överstiga 7,5 procent.

”Våra förvärv ska i genomsnitt ligga över 7,5 procent och det gör de. Till och med de nybyggnationsprojekt som vi har i dag ligger över den nivån, och då rör det sig om nybyggnation på starka marknader så som i Umeå och Piteå”, intygar Nelvig för SIX.

Det låter högt, hur kommer det sig?

”Ja, och det har att göra med att vi lyckats komma in rätt. När vi bygger gör vi det oftast på mark som vi redan har, för att försöka optimera det vi redan äger. Hade vi behövt köpa in mark hade det gjort projekten dyrare”, säger Nelvig och fortsätter:

”När det gäller vanliga förvärv har vi jobbat hårt för att vinna förtroende uppe i våra regioner: vi ska vara snabba och enkla att göra affärer med. Det ger bra incitament även för säljaren att göra affär med just NP3, varför sista kronan inte alltid spelar så stor roll för dem (säljarna, SIX anm).”

Värdet på NP3:s avyttringsportfölj av ”icke-strategiska” fastigheter som nämns i tisdagens rapport uppgår i dagsläget till totalt cirka 150 miljoner kronor, avslöjar NP3-vd:n senare under intervjun. Av detta är huvuddelen centrumfastigheter samt fastigheter med vakans. Endast cirka 10 miljoner utgörs av singelfastigheter på mindre orter, så som Sveg och Nordmaling.

Kapitaltillgången NP3:s överordnade finanseringsfråga

NP3-rapporten innehöll nya besked även på finansieringsområdet: dels sänks målet för den belåningsgraden och dels utvärderas ”olika finansieringslösningar” och samarbetspartners för den fortsatta tillväxten.

NP3:s styrelse anser numera att den långsiktiga belåningsgraden ska vara 60-70 procent, där intervallets tak är en sänkning från tidigare maximalt 75 procent. Sänkningen avser ”minska den eventuellt upplevda risken” i bolaget, enligt Nelvigs rapportkommentar. Vid utgången av juni var belåningsgraden 59,4 procent.

NP3:s räntetäckningsgrad under andra kvartalet steg till 4,5 gånger, från 3,9 gånger i det föregående första kvartalet. Målet är här satt till lägst 2,0 gånger.

Hur tänker ni kring räntebindning om långräntorna skulle normaliseras någon procentenhet uppåt på lite sikt?

”I vår finanspolicy så har vi relativt styrt hur mycket som ska vara fast respektive rörligt. Över tid så är procentuellt sett majoriteten av våra lån rörliga i och med att rörliga lån över tid generellt sett är det billigaste sättet att finansiera sig på”, svarar Nelvig.

NP3:s räntepolicy innefattar bland annat den genomsnittliga återstående räntebindningstiden bör vara minst 12 månader. Vid utgången av andra kvartalet var denna 19 månader (22).

Nelvig resonerar vidare:

”I och med att vi är födda ur den likviditetskris som rådde 2009 och 2010, är istället tillgången till kapital samt kapitalbindningstid det som prioriteras främst inom NP3. Vi vill kunna veta att vi har tillgången till pengar, det är överordnat.”

På området kapitaltillgång ser NP3 i nuläget över potentiellt nya finansieringskällor.

”Vi undersöker alla tillgängliga alternativ för att finna det bästa alternativet för NP3 och dess aktieägare. Det är mycket möjligt att ni kommer att få se fler finansieringskällor än de vi har i dag”, säger Andreas Nelvig avslutningsvis.

Ser man till NP3:s nuvarande räntebärande finansiering så hade man per 30 juni knappt 2,4 miljarder i skulder varav drygt 2,3 miljarder var till kreditinstitut och resterande var främst säljarreverser.

Således hade NP3 ännu inte hakat på branschtrenden mot ökad andel kapitalmarknadsfinansiering, så som certifikat eller obligationer, och inte heller har man ännu infört några preferensaktier inom egenkapitalet.

Av skulderna till kreditinstitut var 68 miljoner kortfristiga och endast 124 miljoner av de långfristiga lånen förföll inom 12 månader från rapportdatum (varav merparten har bekräftat åtagande från kreditgivare om nya krediter enligt NP3:s rapport).

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

One thought on “NP3 söker högavkastande affärer genom lokal styrka

  1. Ping: NP3 Fastigheter » NP3 söker högavkastande affärer genom lokal styrka

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s