Kassaflödena är ständigt i huvudet på Pandox VD

Pandox har återvänt till börsen, som därmed fått in en udda fastighetsfågel specialiserad på ägande, förvaltning och drift av hotell. Efter ett första delår som var en bra bit över analytikerförväntningarna är Pandox vd Anders Nissen nöjd.

I en SIX News-intervju berättar Nissen om Pandox-ledningens övergripande mål att öka hotellfastighetsbolagets cash earnings, ungefär löpande kassaflöde per stamaktie.

Medan en del aktörer verkar underskatta riskerna inom det relativt sett komplexa och aktiva ägarskap som krävs inom hotell står Nissen med stöd från Pandox specialiserade organisation, som dessutom byggt upp en egen operatörsverksamhet – ett effektivt motmedel gentemot befintliga operatörer och en möjliggörare av värdeskapande förvärv av misskötta hotell.

globalassets-hotels-sweden-elite-goteborg-fasad

Pandox-fastigheten Elite Park Avenue Hotel i Göteborg. Bild: Pandox

NISSEN NÖJD MED ETT Q2 SOM SLÅR SIX/INQUIRY:S ANALYTIKERKONSENSUS MED 16 %

Pandox redovisade för andra kvartalet 2015 ett resultat före värdeförändringar (och skatt) på 293 miljoner kronor, en ökning jämfört med 240 miljoner samma period i fjol. Utfallet var 16 procent bättre än snittförväntningarna bland aktieanalytikerna i SIX News/Inquiry Financials enkät inför rapporten.

Ebitda*-resultatet var 438 miljoner (409). Här väntades 394 miljoner bland analytikerna.

Pandox-ledningens favoritmått ”Cash earnings”, innebärande ebitda* plus finansnetto minus aktuell skatt, motsvarade under kvartalet 2,12 kronor per aktie (1,81).

* Enligt Pandox definition totalt bruttoresultat plus avskrivningar som ingår i kostnader för operatörsverksamheten, minus centrala administrationskostnader exklusive avskrivningar.

Ni slår analytikerkonsensus med koncernens resultat före värdeförändringar i andra kvartalet. Är ni nöjda med ert första kvartal som återvändande börsbolag?

”Ja, jag tycker att resultatet ser ut som det bör göra det första kvartalet efter att man kommit till börsen – vi har levererat på våra utsikter och det är viktigt. Vi har under vår roadshow inför introduktionen lagt mycket tid på att beskriva vår affärsmodell och marknad samt att få investerarna att förstå vad som är en rimlig resultatutveckling. Däromkring har vi också landat. Vi tycker om att göra som vi säger”, inleder Anders Nissen intervjun.

Ingår några jämförelsestörande poster i resultaträkningen vid en jämförelse av andra kvartalet mot jämförelsekvartalet i fjol? Ni tar bland annat upp avyttrade hotell i rapporten.

”Vi sålde 15 hotell i april i fjol, 14 till Balder och samt Hilton London Docklands, vilket påverkar jämförelsen. Justerat för de avyttringarna, omklassificeringar av två hotell samt valuta så redovisar vi god tillväxt både i hyresintäkter och driftnetto för vårt största rörelsesegment Fastighetsförvaltning. Men även ojusterat är vi nöjda med utvecklingen”, säger Pandox-vd:n.

Nissen förklarar att fastighetsförvaltningens intäktsutveckling berott på en ”god” underliggande marknad samt att Pandox hotellportfölj är positionerad i en ”fördelaktig fas i hotellkonjunkturcykeln”, vilket givit snabbt genomslag på de redovisade siffrorna.

Andra kvartalets utfall ”spetsas” dessutom av att renoveringsprogram för flera Pandox-hotell just avslutats. Det gäller både hotell som var under renovering under jämförelseperioden i fjol, där effekten blir störst, men även hotell som kom ut på marknaden redan i fjol och som fortsätter att ta marknadsandelar. ”Vi visar att våra renoveringar och förbättringar av hotellen skapar högre värden”, kommenterar Nissen här.

Längre ned i resultaträkningen höjdes Pandox resultat före skatt samt nettoresultatet kraftigt av orealiserade värdeförändringar på fastigheter om +308 miljoner (+98) samt orealiserade värdeförändringar på derivat om +216 miljoner (-181).

Koncernens substansvärde, enligt EPRA NAV-standarden, motsvarade 99,23 kronor per aktie vid utgången av andra kvartalet, upp från 96,25 kronor vid föregående kvartalsskifte.

Börsvärderingsmässigt prissätts Pandox aktie således till en substanspremie om cirka 17 procent, baserat på kursen 116 kronor i måndagshandeln.

KORT BAKGRUND: PANDOX TILL BÖRSEN FÖR ANDRA GÅNGEN

Pandox, grundat 1995 av Securum och Skanska i efterverkningarna av 1990-talskrisen, återvände till Stockholmsbörsen i juni i år och gick då raka vägen in på storbolagens Large cap-lista.

Bolaget var tidigare börsnoterat från år 1997 till år 2004 då man köptes ut av norska Eiendomsspar samt Sundt. Efter senaste finanskrisen köpte Pandox år 2010 Norgani Hotels nordiska portfölj med hela 72 hotell, en transaktion värd närmare 10 miljarder kronor.

Per halvårsskiftet 2015 äger Pandox 104 olika hotellfastigheter med motsvarande 21.969 hotellrum, en portfölj bokförd till sammanlagt 27,3 miljarder kronor.

Verksamheten är indelad i två huvudsakliga ben:

87 av hotellen, bokförda till 21,1 miljarder, utgör Pandox fastighetsförvaltning. Här förvaltar Pandox själva hotellfastigheten medan en extern hotelloperatör ansvarar för hotellverksamhetens drift.

Resterande 17 hotell, rörelsefastigheter bokförda till 6,2 miljarder, driver Pandox själva inom sitt eget operatörsben. Hit räknas 1.670 av Pandox totalt 1.697 anställda.

Därutöver har Pandox förvaltningsavtal för 9 hotell samt driver ytterligare ett hotell under ett långsiktigt hyresavtal.

MARKNADSKÄNNEDOM, RENOVERINGAR OCH OMFÖRHANDLINGAR VIKTIGA FRÅGOR

Bryter man ned Pandox utveckling på segmentnivå så hade största segmentet Fastighetsförvaltning ett driftnetto på 312 miljoner i andra kvartalet, upp endast 1 procent från fjolårskvartalets 308 miljoner.

Som Nissen redan påtalat påverkas jämförelser dock av avyttringen av 14 förvaltningsfastigheter i Norden. Därutöver har Mr Chip Hotel och Radisson Blu Lillehammer Hotel omklassificerats till rörelsefastighet i juni 2015.

I jämförbara enheter samt justerat för valutakurseffekter var Förvaltningsfastigheters driftnettotillväxt +6,3 procent mot fjolårskvartalet. Främst hyresintäktstillväxten, på +7,7 procent i jämförbara enheter samt valutajusterat, drev på driftnettot.

Vad vill ni förbättra inom segment Fastighetsförvaltning framöver?

”Vi vill fortsätta att utveckla vår förvaltningsmodell. Vi har för närvarande 87 hotell i denna del av vår portfölj. Modellen bygger på långa avtal med goda operatörer som vi delar risk och investeringar med. Här handlar det om ett löpande arbete tillsammans med våra partners för att skapa en attraktiv hotellprodukt så att vi kan ta del av den marknadstillväxt som vi ser framför oss.”

Nissen ser hotellägandet inom förvaltningen som ett ”everyday job” där saker som att hålla i kostnader och att upprätthålla effektivitet är självklarheter. Samtidigt blir förvaltningen betydligt ”mer aktiv” jämfört med den inom många andra tillgångsslag. Han tar upp en rad lite speciella aspekter som är viktiga inslag i affären:

En viktig faktor är att Pandox hela tiden måste veta vilken tillväxt som finns i de lokala hotellmarknaderna samt vilken tillväxt som dess konkurrenter där får ut. ”Det är viktigt för att vi då tillsammans med operatören kan planera för insatser för att bibehålla vår konkurrenskraft, så att vi inte får ut en sämre tillväxt i varje hotell än vi borde.”

För det andra tar Nissen upp det stora ”Shark”-projektet, ett gemensamt utvecklingsprojekt med Pandox största hotelloperatör Scandic. Projektet ska nu avslutas ”på det sätt som vi jobbat hela tiden: stringent samt i linje med budget och tidplaner”. Sker så räknar Pandox med fortsatt tillväxt från de renoverade hotellen inom programmet även framöver.

Shark-projektet omfattar 40 stycken Scandic-hotell som Pandox förvärvade 2010. Programmet omfattar totalt 1,6 miljarder kronor, varav Pandox står för 1 miljard och Scandic för cirka 600 miljoner.

”Vi gick igenom hotell för hotell, och tittade igenom uppgraderingspotentialen. Programmet är nu inne i sin sista del”, berättar Nissen här.

Pandox pågående investeringsplaner totalt sett innefattade per den 30 juni 565 miljoner kronor. Under första halvåret 2015 investerade Pandox för 166 miljoner (291).

Vid rapportkonferensen nämndes att Pandox investeringsvolymer i portföljen, exklusive förvärv, kommer att komma ned under de kommande åren jämfört med de närmare 2 miljarder kronor man plöjt ned i renoveringar under de senaste tre och ett halvt åren (2012-1H 2015).

En tredje faktor är att Pandox ska ha gjort sig väl förberedda inför de kommande omförhandlingar som en del av dess hotellhyreskontrakt kommer att genomgå.

Ni har här en väldigt lång genomsnittlig återstående kontraktstid, men hur pass omfattande är era omförhandlingar i närtid?

”Inte så mycket, men det kommer en del år 2017”, säger Nissen och förklarar omförhandlingsprocessen:

”När det gäller hyreskontrakt på vår marknad så börjar man samtala tidigt, kanske ett och halvt år före, ibland ännu tidigare. Baserat på den marknadskunskap som finns bestäms hotellets framtida position, produkter och prissegment, med syftet att försöka förstå vilka effekter det skulle få på avkastningen. Sedan ska man nå fram till en punkt där man känner att man har en samsyn och kan fatta ett gemensamt beslut. En viktig del är förstås att identifiera hotellets potential och förhandla om hur uppsidan skall fördelas. Allt det här förklarar varför det hela tar sin tid, och varför vi för de här samtalen regelbundet.”

Per 30 juni hade Pandox förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod, så kallad WAULT, på 8,9 år, upp från 8,7 år vid utgången av föregående kvartal.

SER OPERATÖRSVERKSAMHET ÖKA MEST UTANFÖR NORDEN FRAMÖVER

Pandox Operatörsverksamhet ökade driftnettot med 24 procent till 146 miljoner i andra kvartalet. I jämförbart bestånd och justerat för valuta var ökningen närmare +25 procent.

Driftnettoökningen förklarades av högre aktivitetsnivå och då ”främst beroende på ökad efterfrågan och beläggning”.

Operatörsverksamhetens RevPAR, som beskriver hotellverksamhetens totala rumsintäkter delat med antalet tillgängliga rum, uppgick mätt för jämförbara enheter och i konstant valuta till 808 kronor rum vid utgången av andra kvartalet, upp från 737 kronor ett år tidigare.

Den justerade RevPAR-tillväxten var alltså +9,6 procent i kvartalet. Av rapporten framgick att både bättre beläggning och högre snittpriser bidrog till lyftet.

”Här handlar det om att vi tar över underpresterande hotell med en tydlig förbättringspotential. Det rör sig antingen om fastighetsförvärv där vi känner att verksamheten inte fungerar eller om hotell som vi redan äger där operatören väljer att lämna driften av olika skäl, till exempel en förändrad affärsmodell. Det är ett tids- och resurskrävande arbete men med en rejäl finansiell uppsida”, berättar Pandox-vd:n och fortsätter:

”Med vår erfarenhet av och kunskap om hotelldrift så kan vi åstadkomma stora förändringar och baserat på det blir utvecklingen ofta väldigt stark. När vi tar över ett hotell så handlar det om att få ett antal hundra medarbetare att marschera åt ett annat håll än vad de är vana vid, att utvärdera och få hotellets management med sig samt att se till att där finns investeringsplaner och en strategi för produktutveckling. Gör man detta rätt så leder det till bättre produktivitet, högre intäkter och ökade kassaflöden. Och naturligtvis en god investering.”

”Det här rör sig egentligen om hotell som ingen riktigt förstått sig på, som vi med vår kunskap kan utveckla och tjäna stora pengar på”, konstaterar Pandox vd sammanfattningsvis.

Hur kommer det sig att er operatörsverksamhets hotell till så pass hög andel är utom-nordiska, eller det ni kallar internationella?

”Det har att göra med att avtalsstrukturen i Skandinavien i huvudsak bygger på hyresavtal. I Skandinavien ser vi en marknad där hyresavtalsmodellen även fortsättningsvis är stark, men där det börjar komma in lite mer management- och franchiseavtal.”

Internationellt sett är hyresavtalen däremot inte särskilt vanliga, även om de förekommer, bland annat som ”ett sätt för nya aktörer att komma in på en viss marknad”, konstaterar Nissen.

Han bedömer vidare att de etablerade aktörerna framöver kommer att träffa färre och färre hyresavtal internationellt:

”Det är det som Hilton, InterConti(nental) och Starwood kommunicerar när de säger att de ska gå mot ‘asset light’, som betyder att de inte ska äga eller investera utan att bara ‘managera’. Det gör att hyresavtalsmodellen inte har samma attraktion internationellt, utan att man måste kunna driva själv, vilket vi också gör”, konstaterar Anders Nissen.

Och när det gäller utvecklingen för er portföljandel internationella hotell framöver, kontra nordiska?

”Jag tror att det under de närmsta åren kommer erbjudas större möjligheter att förvärva hotell där operatörskapet ingår internationellt än i Skandinavien.”

12 av 17 hotell inom Operatörsverksamheten, eller omkring 84 procent av dess fastighetsvärde, var per den 30 juni belägna utanför Norden, i Belgien, Schweiz och Tyskland samt Kanada. Det motsvarar 19,1 procentenheter av de 22,7 procent som hela Pandox-koncernen hade i utom-nordisk fastighetsexponering.

En parentes i sammanhanget är att Stockholmsnoterade hotelloperatören Rezidor sedan en tid också anammat just konceptet ‘asset light’ i sin affärsmodell.

ANDERS NISSEN HAR CASH EARNINGS I HUVUDET FRÅN MORGON TILL KVÄLL

SIX passar även på att fråga Anders Nissen kring vad det är som är så speciellt med ägande av just hotellfastigheter, relativt exempelvis andra kommersiella fastigheter.

”Hotell har ett par särdrag. För det första är det oftast en enda hyresgäst. För det andra är speglas hyresgästens affär väldigt tydligt i kassaflödet i vår verksamhet och därmed fastighetsvärdet. Tittar du på exempelvis den kontorsfastighet som vi själva sitter i så handlar ju inte fastighetsvärdet om Pandox resultat, utan man betalar den hyra som marknaden har satt utifrån till exempel läge. Hotellets hyresbetalningsförmåga avgörs å andra sidan av hotellets förmåga att driva sin verksamhet lönsamt i en viss del av marknaden”, säger Nissen.

Pandox-vd:n menar samtidigt att hotellfastighetens särart gör att fastighetsägare som anlägger hotellfastigheter ur ett ”traditionellt förvaltningsperspektiv” numera riskerar att möta hotelloperatörer som ”kan så väldigt mycket mer om fastighetens marknad” att hotellfastighetsägaren ”riskerar att pressas in i nya typer av avtal”.

Nissen nämner här bland annat konsolideringen i Skandinavien med två riktigt stora operatörer, Scandic och Choice, som ett exempel. ”Man kan anta att det här skapat lite obalans i riskprofilen (för hotellfastighetsägande).”

Att Pandox är nischade mot just hotell och att man har kapacitet inom sitt operatörsben för att kunna ta över drift utgör två viktiga riskminimerande egenskaper i dess proaktiva strategi.

Pandox bemöter enligt Nissen den förändrade marknadssituationen med följande budskap till hotelloperatörerna:

”Även om vi kan driva hotell själva så önskar vi fler långa hyresavtal och naturligtvis att de vi redan har förlängs. Men om operatören inte vill eller kan, eller inte presterar, ja då kan vi ta över driften själva.”

Anders Nissen menar att fastighetsbranschen generellt förefaller underskatta utmaningen i att förvalta hotellfastigheter i dagens marknadsklimat.

”Man ser av vissa förvärv av en del aktörer som tyder på att de underskattar riskerna. Man kan inte, som med kontorsfastigheter, tillåta sig att köpa det mesta bara för att man vet att man aldrig kommer att behöva driva verksamheterna”, noterar Pandox vd.

Ser ni bra möjligheter att hjälpa andra hotellfastighetsägare med de här frågorna, mot betalning?

”Ja, och det gör vi redan. Vi har en kompletterande verksamhet med asset management-uppdrag för andra ägare, i nuläget nio hotell i Oslo. Vi är också intresserade av att utöka vår exponering mot området.”

Vad talar för nordisk hotellmarknad på längre sikt?

Nissen redogör här först kort för hur hotellbranschen kan sägas drivs av två starka ekonomiska motorer: ekonomisk aktivitet samt välstånd. Det förstnämnda innefattar hur affärsresande, möten och sammankomster i en stad eller region ökar behovet av hotellfastigheter. Det senare inkluderar exempelvis turismen.

”Båda drivkrafterna ligger väldigt väl till i Skandinavien: med hög ekonomisk aktivitet och högt välstånd. Utifrån det vi vet om de nordiska länderna och hur den ekonomiska utvecklingen förväntas se ut framöver i norra Europa så är hotellbranschens förutsättningar väldigt goda”, säger Anders Nissen.

Han drar även en parallell till dagens Grekland, ett land som håller på att falla samman ekonomiskt. Trots utmaningarna så hör turismen till det fåtal sektorer som växer i landet, med ett välstånd från andra länder som förflyttar sig dit. Faktorn ekonomisk aktivitet behöver Grekland dock få igång igen om de också ska få affärsresenärerna tillbaka till sina möteshotell.

Sista frågan. Ni har i och med återkomsten till börsen fått in ett stort antal nya aktieägare. Vilket är det mål som ni ser som absolut viktigast att uppfylla gentemot dem?

”Att öka vår lönsamhet och kassaflödet per aktie, det är ledningens högsta prioritet. Vi gör det med olika strategier samt genom en i vårt tycke hög, bred och djup kompetens”, svarar Anders Nissen.

Som tävlingsmänniska vill Nissen se Pandox värdering i topp. Han är dock tydlig med att kortsiktig aktiekursutveckling inte får ta bort Pandox huvudfokus från att öka sina cash earnings, för via dessa vet Pandox att man kan bli en långsiktig vinnare, vilket också aktiekursen får antas reflektera över tid.

”Jag vaknar tidigt och jag går och lägger mig relativt tidigt. Men däremellan så är cash earnings ständigt i mitt huvud”, sammanfattar Anders Nissen sitt arbete med Pandox.

Pandox upprepade i halvårsrapporten sina utsikter om att man förväntar sig att kunna öka cash earnings ytterligare under helåret 2015, jämfört med 2014.

FINANSIELL STÄLLNING MÖJLIGGÖR FÖR YTTERLIGARE FÖRVÄRV ENLIGT FINANSCHEF

Vid rapporttillfället framgick att Pandox belåningsgrad var 46,9 procent vid utgången av andra kvartalet, vilket ligger i underkant av hotellfastighetsbolagets målintervall 45-60 procent.

Finanschefen Liia Nõu förklarade vid rapportkonferensen att det innebär att Pandox-ledningen ser utrymme för ytterligare förvärv framöver.

Pandox hade vid kvartalets utgång räntebärande skulder på 12,8 miljarder kronor (12,4 miljarder 1 kv 2015). Dess genomsnittliga skuldränta var 3,3 procent (3,4 procent 1 kv 2015) och räntetäckningsgraden var 3,8 gånger (2,5 gånger 1 kv 2015).

Som nämndes i inledningen bokade Pandox +308 miljoner i orealiserade värdeförändringar på fastigheter under andra kvartalet. Enligt Nõu berodde det till viss del på att man sänkt avkastningskraven, och då i linje med marknadens externa värderare, men också på Pandox att fått ut en stark utveckling av fastigheternas kassaflödesmässiga driftnetton.

Mellan första och andra kvartalet 2015 sänkte Pandox avkastningskraven till i genomsnitt 5,9 procent på förvaltningsfastigheterna (6,0 procent 1 kv 2015) medan rörelsefastigheternas avkastningskrav sänktes till 7,5 procent (7,6 procent 1 kv 2015).

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s