Minusränta delar synen på fastighetsrallyts hållbarhet

DSC_0039Utställningsgolv på Business Arena Stockholm 2015 på Stockholm Waterfront Congress Center. Bild: SIX News

SIX News har i veckan besökt Business Arena Stockholm (http://www.businessarena.nu/), norra Europas största fastighets- och samhällsbyggnadsmässa med över 5.600 besökare till årets femtonde upplaga. Arrangerar gör bolaget bakom branschtidningen Fastighetsnytt.

Under två heldagar med många parallella spår avverkades allt från den breda penselns makroekonomiska scenarion och samhällsförändringar ned till de smalaste detaljfördjupningar för sektorns många branschnischer. Kan med andra ord rekommenderas för den som är intresserad av områdena fastigheter, bygg och/eller stadsutveckling.

När det gäller börskopplingen på fastighetsinvesteringssidan blir det sammantagna intrycket från de programpunkter SIX bevakade att årets korrektion av fastighetsaktiekurserna på börsen ännu inte lyckats ta kål på vare sig optimism eller riskvilja hos flertalet stora rådgivare till sektorn. På investerarsidan är man något mer delade kring huruvida sektorns utsikter är sunda eller ej.

Fastighet-ränta

Leder lågräntemiljön till räntedopat risktagande i fastighetsbolagen? Övre del av grafen visar hur Stockholmsbörsens fastighetsbolag sammantaget totalavkastat närmare +137 procent de senaste 5 åren, i form av SIXREX i blått. Det är klart bättre än +73 procent för den breda Stockholmsbörsen som helhet, indikerat av SIXRX i blått. Avkastningsgapet har genererats samtidigt som räntekomponenten i upplåningskostnaderna pressats ned till rekordlåga nivåer, så väl gällande negativa nivåer för interbankräntan 3-månaders Stibor (i rött) som gäller de långa statsobligationsräntornas rekordlåga ränta, här illustrerat av en svensk 10-åring (i grönt). Källa: SIX Edge

Flertalet rådgivare rationaliserar fortsatt optimism kring avkastningskraven

Den för fastighetsbranschen mycket viktiga räntemiljön var ett av årets temaspår, i form av diskussioner om hur utvecklingen ska fortsätta utifrån dagens minus-reporänta.

Flera branschtalare ville här måla upp en bild av att lågräntemiljön är här för att stanna, att eventuella uppgångsfaser för de viktiga långräntorna är en positiv signal kring den underliggande ekonomin (och för den hyresdrivande inflationsutvecklingen), och/eller att dessa långräntor inte kommer att kunna/tillåtas skjuta uppåt högre eller snabbare än vad som är hanterbart utifrån dagens finansiella risktagande i bolagen.

Vid sidan av vice Riksbankschefen Martin Flodéns försvar av den förda penningpolitiken (samt förflyttande av ansvar för bubbelrisker till finanspolitiken) anades det dock en del kritiska röster på investerarsidan.

Så väl numera storstadsfokuserade Kungsledens finanschef Anders Kvist som Öresundsinriktade Wihlborgs motsvarighet Arvid Liepe ser en problematik med hur centralbankernas agerande stör sektorns långsiktiga avkastningskrav, med potentiella felinvesteringar som följd.

Wallenstams finanschef Susann Linde har för sitt bolags del en lösning i att man kör en egen nyproduktion av bostäder, och att man gör det med ett fast avkastningskrav som inte följer med räntan nedåt.

Den överlag positiva rådgivarsidans  kanske största undantag som stack ut hakan mest uppe på talarpodiet var Savills analyschef och partner Peter Widman. Widman ville inte gå så långt som att utropa en prisbubbla, men enligt honom råder det inga tvivel på att tecknen blir allt fler på att den svenska kommersiella transaktionsmarknaden kan vara nära en topp.

Som en uppfriskande tankeställare återfanns också den rejält pessimistiske nationalekonomiprofessorn Lars Oxelheims analys på onsdagen. Oxelheim varnade för en allt desperatare vilja hos världens centralbankirer och politiker att med aggressiv penning- och finanspolitik ingripa till stöd för sina pressade ekonomier. Han raka besked är att dessa ingrepp helt enkelt riskerar att köra våra stora finansmarknaders funktionssätt i diket framöver.

Vår förre statsminister Fredrik Reinfeldt var sammantaget betydligt mer optimistisk än Oxelheim gällande Sveriges utsikter, om än lite oroad för en inbromsning i vårt västra grannland.

Erik Selin, noterad svensk fastighetssektors nuvarande etta via Balder-koncernen, fanns på plats och deltog i ett panelspår där det utbyttes tankar kring den på senare tid allt hetare nischkategorin hotellfastigheter.

Huruvida torsdagskvällens besked om oförändrat rekordlåg styrränta från västvärldens ledande centralbank Federal Reserve förändrar annat än det kortsiktiga sentimentet får framtiden utvisa. Under fredagsmorgonens första handelstimme på Stockholmsbörsen behandlade spekulanterna i alla fall fastighetsaktierna klart bättre än börsen som helhet:

Fastighet2

Initial reaktion på Fed-beskedet: Fastighetsaktier oförändrade, breda börsen ned. Grafen visar första handelstimmen på fredagen för de svenska fastighetsaktiernas OMX Real Estate Price Index (i blått) ställt mot den breda Stockholmsbörsens SIXGX (i svart). Feds september-besked om fortsatt oförändrad styrränta i nära-noll-intervallet 0 till 0,25 procent lämnades på torsdagskvällen. Källa: SIX Edge

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s