Kostnadsjagande Castellum skyr dyrt Stockholms-CBD

Castellum levererade ett ”starkt” isolerat tredje kvartal med en 7-procentig tillväxt i förvaltningsresultatet, en fortsättning av vad man presterat historiskt. Att nettouthyrningen vände till negativ beror till största del på en enskild flytt i Göteborg.

Fastighetsbolaget vill fortsätta investera i beståndens tillväxt på de orter där man redan finns. Även om det för Stockholms del innefattar ”citynära” lägen så råder det ingen risk för att Castellum skulle vilja in i huvudstadens ”alldeles” för dyra mest centrala kommersiella lägen.

Det framgick när SIX News intervjuade Castellums vd Henrik Saxborn och finanschefen Ulrika Danielsson efter tredje kvartalsrapporten för 2015.

Parallellt med tillväxten ska Castellum-bestånden fortsätta sänka sina kostnader, och den möjligheten ser ledningen även för nyförvärvade samriskbolaget Ståhls.

Vidare diskuterades stämningen på den heta transaktionsmarknaden och hur man ska se på Öresund som investeringsort, i ljuset av regionens stora nyproduktionsutbud.

Därtill gav Saxborn och Danielsson sin syn på Castellums spridda ägarbild och framtida ägarförändringar.

Hornsberg 10

Tredje kvartalets Kungsholmenförvärv i form av fastigheten Hornsberg 10. Förvärvet på 14.900 kvadratmeter utgör nuvarande Castellum-portföljens första fastighet inom Stockholms tullar. Köpeskillingen sattes till 421 miljoner kronor och säljare var Index International. Bild: Castellums rapport för tredje kvartalet 2015

Q3-utfall följer stark historisk tillväxt enligt ledningen, och slår SIX/Inquiry-konsensus

Castellums övergripande finansiella mål fastslår att man över tid ska öka förvaltningsresultat per aktie med minst 10 procent per år.

Fastighetsbolagets förvaltningsresultat i tredje kvartalet kom in på 436 miljoner kronor (409). Räknat per stamaktie motsvarade det en tillväxt om +7 procent till 2,66 kronor (2,49).

Resultatutfallet var här något bättre än väntat ställt mot SIX News/Inquiry Financials analytikerenkät. Utfallet var 3 procent över förväntan i miljoner räknat och närmare 4 procent bättre än väntat per aktie.

Inräknat effekter från nyligen förvärvade samriskbolaget Ståhls blev förvaltningsresultatet marginellt lägre, på 433 miljoner.

Bryter man ned förvaltningsresultatet var utfallen något bättre än väntat både på hyresintäkter och fastighetskostnader. Överskottsgraden (driftöverskottet över hyresintäkterna) blev 71,8 procent, strax över förväntade 71,5 procent och precis under fjolårskvartalets 71,9 procent.

Förvaltningens kostnadssida i kvartalet var också ”i linje med” ledningens förväntningar, intygar finanschefen Ulrika Danielsson. ”Där blev inga överraskningar, åt något håll”, säger hon här.

Den välbevakade nettouthyrningen vände dock till negativa -30 miljoner i kvartalet, ett tapp från +16 miljoner i föregående kvartal.

”Vi hyr ut väldigt bra och vi ligger på positiva siffror för periodens tre kvartal sammantaget. Det tredje kvartalets negativa nettouthyrning ska definitivt ses som en isolerad företeelse när det gäller Göteborg (som drabbades av en större uppsägning om 23 miljoner, SIX anm), men när det gäller Öresund (där flera uppsägningar gav en nettouthyrning på -19 för regionen i kvartalet, SIX anm) så är det här mer av en marknadsfråga, där vi länge pekat på bland annat överproduktionen av kontor”, säger vd Henrik Saxborn.

Vilken hyresgäst var det som lämnade i den enskilda uppsägningen i Göteborg?

”Det är nu officiellt att det är Nordea som flyttar. Om jag ska vara ärlig så ser vi bara möjligheter i att, i en marknad där hyrorna är på väg starkt uppåt, kunna få vidareutveckla ett attraktivt läge genom att leta upp nya hyresgäster och bygga om”, svarar Saxborn.

Är det ett förvärrat läge på hyresmarknaden i Öresund som ni känner av, eller är det ungefär som innan?

”Nej, det har inte förändrats. Som vi har pratat om länge har det tillkommit ett ganska så stort utbud av nyproducerade, yteffektiva, bra lokaler, något som lär fortsätta ett tag till. Men när det gäller vår nettouthyrning så var det mer av en tajmingfråga i och med att det kom ett gäng uppsägningar av lokaler samtidigt, något som berott på hur avtalsstrukturen sett ut hos oss, med de uppsägningsmöjligheter som givits”, kommenterar Ulrika Danielsson.

Känner av fortsatt stark transaktionsmarknad, så även i Öresund

SIX frågar Castellum-ledningen om deras intryck från den heta transaktionsmarknad som råder, och huruvida Öresund i någon mån inte längre hänger med:

”Fastighetsmarknaden är stark. Det beror på att där finns många köpare, att svensk fastighetsmarknad är attraktiv och att det finns gott om egenkapital. Vi upplever en stor konkurrens och vi har ju tidigare under (niomånaders-)perioden justerat våra värden uppåt”, svarar Henrik Saxborn. Castellum-vd:n fortsätter:

”När det gäller Öresund är fastighetsmarknaden egentligen inte svagare men den påverkas naturligtvis av uthyrningsläget. Öresunds fastighetsmarknad är som investeringsort sett intressant, både ur ett svenskt och ur ett internationellt perspektiv.”

Castellum har en bit under 20 procent av sina fastighetsvärden, exklusive projekt och mark, i Öresundsregionen. Man verkar i regionen via det helägda dotterbolaget Briggen.

Här kan noteras att Castellums börskollega Wihlborgs är så gott som fullständigt exponerade mot Öresundsregionen.

Ni ser inte av att andra aktörer börjat ta för mycket risk på sina håll i den starka transaktionsmarknaden?

”Vi kan här bara konstatera att det görs mycket affärer, med osedvanligt hög transaktionsvolym under årets sommar. Prislapparna har samtidigt legat i paritet med förra kvartalets och i de affärer som nu pågår upplever vi riktig konkurrens, så det fortgår”, svarar Saxborn.

Castellums genomsnittliga värderingsyield, det vill säga de löpande fastighetsvärderingarnas avkastningskrav, låg på 6,8 procent vid utgången av tredje kvartalet, samma nivå som för andra kvartalet.

I tredje kvartalet bokades dock -62 miljoner kronor i värdeförändring på Castellums fastighetsportfölj, främst en effekt av kvartalets negativa nettouthyrning i Öresundsregionen.

Som Saxborn påpekar ovan var värdeförändringarna över niomånadersperioden sedan årsskiftet dock +818 miljoner, eller motsvarande +2 procent, på fastighetsvärdena. Förändringen förklaras av att värderingsyielden sänkts sedan årsskiftet samt av värdeförändringar i förvärv, individuella justeringar på fastighetsnivå och avyttringar.

Skulle ej gå in Stockholms i dag alldeles för dyra CBD-marknad

När det gäller Castellums investeringar upprepar Saxborn tidigare strategibudskap om att fastighetsbolaget vill fokusera på sina nuvarande orter präglade av tillväxt, och att man på dessa orter vill uppnå ”densitet” inom förvaltningen i termer av att utöka beståndet i närheten av där Castellums förvaltning redan i dag finns.

En uppmärksammad affär mot slutet av kvartalet var Castellums köp av en första fastighet på Kungsholmen i Stockholm, för 421 miljoner via dotterbolaget Brostaden.

Är Kungsholmen-förvärvet en mer långtgående signal att Castellum vill öka sin närvaro i Stockholms mer centrala delar framöver?

”Vi vill öka volymen i Stockholm och vi vill öka (beståndets) kvalitet och densitet. Det gör vi genom att hitta hubbar. Vi tycker att den här delen av Kungsholmen är attraktiv, belägen på kanten till innerstaden liksom det Marievik-förvärv vi tidigare gjort. Vi investerar gärna i ‘ringen runt stan’, även om just den här Kungsholmen-kåken råkade ligga innanför de nya biltullarna”, konstaterar Henrik Saxborn.

Både lägen där Castellum redan finns i Stockholm samt nya ”citynära” lägen utvärderas för fastighetsbolagets tillväxt i Stockholm.

Gällande Stockholms allra mest centrala kontorslägen, det så kallade CBD-området fastslår Saxborn att Castellum skyr de låga avkastningar som dagens marknad erbjuder:

”Jag tror fortfarande att innerstadens riktiga CBD är alldeles för dyrt, de ligger nu på yielder på under 4 procent. Förvänta dig inte att Castellum i närtid ska in på Drottninggatan eller Regeringsgatan.”

Bland de stora noterade bolagen är Hufvudstaden bland de mest exponerade mot Stockholms CBD-marknad men även exempelvis Fabege och FastPartner har delar av portföljerna där.

I andra kvartalet i år genomfördes en affär med Heimstaden (vars preferensaktie numera handlas på First North) som innebar att Castellum, genom sitt helägda Östergötland-inriktade dotterbolag Corallen, förvärvade 50 procent av det Norr- och Linköpingsfokuserade fastighetsbolaget Ståhls kommersiella bestånd för 499 miljoner kronor. Underliggande fastighetsvärde för hela samriskbolaget (joint venture) är cirka 2 miljarder kronor.

Tillträdet till Ståhls skedde i månadsskiftet maj/juni 2015. Affären gav också Castellum en option på att förvärva resterande 50 procent av samriskbolaget för ”marknadsvärde”, tidigast 18 månader från tillträdet.

Hur har integration och övertagande av förvaltningen för årets joint venture-förvärv Ståhls löpt på?

”Det har löpt på bra. Vi utgör en bra kombination av en bostadsutvecklare och -förvaltare som gått samman med oss. Uppdelningen av (Ståhls-)beståndet tror jag blir bra, med oss som tar hand om det kommersiella delen och äger den till 50 procent. Den befintliga förvaltningen av Ståhls har integrerats i Corallen och körs nu som vilket Castellum-dotterbolag som helst ur den aspekten. Vi kan, som alltid när man tar över någonting, tillföra lite kvaliteter. Vi utvecklar detta och har nu personal på plats”, svarar Henrik Saxborn.

Så utifrån det ni vet kan det komma stegvis förbättringar inom Ståhls framöver?

”Det finns alltid en läroprocess när man förvaltar en portfölj och jag förväntar mig därför att vi ska kunna hitta besparingspotential i ett bestånd så som det här. Det har bara att göra med att det kommer in nya ögon med kunskap, och ingenting om att det skulle ha varit dåligt innan”, svarar Saxborn.

Har ni hunnit planera för större framtida investeringar för Ståhls del redan?

”Nu ska vi först ta hand om det vi har förvärvat, där vi investerar för att hålla befintliga fastigheter attraktiva och kunna hyra ut den vakans  som finns. Det är dock inga stora investeringar”, säger Saxborn.

Ståhls ekonomiska vakansgrad (100 procent minus ekonomisk uthyrningsgrad) var totalt cirka 16 procent vid utgången av tredje kvartalet. Beståndets enda lager/industri-fastighet var exempelvis bara uthyrd till dryga 20 procent.

Castellums uttalade planer för att använda Ståhls som bas för stadsutveckling i Norr- och Linköping har ett betydligt längre tidsperspektiv. ”Inga nybyggen är klara i dagsläget”, berättar Castellum-vd:n.

Besparingspotentialen i Ståhls finns vid sidan av de besparingar som sker inom de helägda Castellum-dotterbolagens pågående effektiviseringsprogram. I rapporten meddelade Castellum att man från dotterbolagens sida väntar sig +8 till +10 miljoner kronor i resultateffekt 2015 och ”tre gånger så mycket” 2016.

Vill fortsätta ha kortast möjliga räntebindning

På finansieringssidan gick Castellum ur tredje kvartalet med en belåningsgrad på 50 procent, ned från 51 procent i föregående kvartal. Här är målet satt till att långsiktigt ej överstiga 55 procent.

SIX News frågar Ulrika Danielsson kring Castellums syn på långräntorna framöver, en central aspekt för den kapitaltunga fastighetsbranschen. Finanschefen svarar:

”Vi har inte förändrat vår syn eller vår strategi kring hur vi ska förhålla oss till räntemiljön, i termer av långt eller kort (räntebindning, SIX anm). Utifrån vad vi känner till i dag vill vi ligga så kort som vi har möjlighet att göra inom mandatet från styrelsen, över åtminstone de närmsta sex månaderna. Vi får ha maximalt 55 procents förfall inom sex månader.”

Castellum hade vid rapportperiodens slut 41 procents ränteriskförfall inom sex månader. Mandatet som Danielsson nämner lyder lägst 20 procent, max 55 procent.

Ledningen ser spridd ägarbild som positivt kvitto på strategin

När SIX News för en dryg månad sedan gick igenom ägarbilder på Stockholmsbörsen återfanns Castellum bland bolagen med absolut lägst koncentration av ägandet hos enskilda icke-institutionella storägare.

Per 30 september låg endast dryga 14 procent av fastighetsbolagets aktiekapital och röster i händerna på Castellums fem största ägare (inräknat en uppskattad andel om 5,0 procent hos utlandsägaren Stichting Pensioensfonds ABP).

En annan intressant faktor är att hela 49 procent av Castellum ägs av utländska ägare.

20 procent av Castellum ägs av svenska privatpersoner och Castellum hade vid avstämningen totalt cirka 18.200 ägare. Castellums ledning och styrelse äger totalt 0,2 procent av bolaget.

Hur ser ni på er spridda och relativt internationella ägarbild, är den alltid ett plus eller medför den något speciellt som ni måste tänka på som ledning?

”Personligen tycker jag att spridningen nationellt och internationellt givit oss en mångfald, där feedbacken både i Sverige och utomlands är något som vi gärna tar med oss till utvecklingen av bolaget. När det gäller bredden i ägarbasen så tycker jag att det är både jättekul och intressant att vi nu, i det här kvartalet, har över 18.000 ägare”, svarar Henrik Saxborn.

Skulle ni välkomna om någon aktör ville ta en större kontrollpost?

”Som vd kan jag inte ha någon syn på det – vi ska skapa långsiktigt aktieägarvärde och vi ska förklara vad det är för investeringar som görs för våra investerare. Vi har hållit på med det och jag tolkar den utökade aktieägarbasen som ett tecken på att Castellum varit intressant att investera i. Skulle någon lägga ett bud eller om någon större aktieägare skulle gå in så skulle de också göra det för att de tycker att Castellum är intressant”, fastslår Castellum-vd:n.

Långsiktigt aktieägarvärde är i fokus för Castellum-ledningen ”oavsett vem som äger oss”, instämmer Ulrika Danielsson.

Castellum-strategins finansiella stabilitet och bolagets hållbarhetssatsningar är två faktorer som vd Henrik Saxborn tror kan locka investerare om det skulle bli lite tuffare tider framöver.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s