Fabege räknar på ”nya, stora” Stockholmsprojekt

Fabeges stora projekt löper på ”mycket bra” och man känner ännu varken av byggkostnadsinflation eller något riskfyllt spekulationsbyggande inom Stockholms kontorsmarknad. Samtidigt filas det internt redan på planerna för Fabeges kommande ”nya, stora projektmöjligheter”.

Att det Stockholmsfokuserade fastighetsbolaget skulle bli tvungna att sälja av från sina dyrare innerstadslägen för att klara projektfinansieringen stämmer dock ej – Fabege ska fortsätta omsätta sin fastighetsportfölj utifrån var man ser bäst potential och erbjuds bästa affär.

Det uppger Fabeges vd Christian Hermelin i en intervju med SIX News.

Vidare diskuteras Stockholms starka kommersiella hyres- och transaktionsmarknader samt varför Fabege vill fortsätta senare års resa mot en allt lägre belåningsgrad.

rasunda_telenors_kontor_151002_pressmeddelande

Telenor Sveriges framtida Fabege-kontor vid Råsunda. Bland tredje kvartalets storaffärer meddelades redan den 1 juli att Telenor tecknat ett 10-årigt kontorsavtal på 9.800 kvadratmeter med Fabege till ett hyresvärde om 31 miljoner kronor årligen. Avtalet avser nybyggnation vid Råsunda med inflytt 2018 och innebar ”startskottet” för Fabeges utveckling där. Bild: Fabege

Hermelin nöjd med Q3-förvaltningen, rensat utfall precis under SIX/Inquiry-konsensus

Christian Hermelin är för det tredje kvartalet 2015 mycket nöjd med ”alla rader” ned till förvaltningsresultatet.

”Jag är mycket nöjd med förvaltningen. Vi har förbättrat oss på nästan alla fronter.”

Christian Hermelin menar att hans Fabege i det aktuella kvartalet kommit in ”ganska rätt på” analytikernas konsensusestimat för förvaltningens resultaträkning, om man räknar bort de Friends Arena-relaterade engångsposter som fastighetsbolaget överraskade marknaden med.

Tittar man på tredje kvartalets förvaltningsresultat var utfallet 147 miljoner kronor (191). Analytikernas snittprognos låg på 202 miljoner enligt SIX News/Inquiry Financials enkät men inkluderade inte engångsposter. Återlägger man engångsposterna fullt ut var utfallet omkring dryga 3 procent under förväntan.

Tar man istället substansvärdesperspektivet ökade detta enligt EPRA NAV-standarden till 107 kronor per aktie vid tredje kvartalets utgång, upp från 102 kronor i det föregående andra kvartalet. I tisdagens handel steg Fabege-aktien med 2,6 procent till 127,60 kronor, motsvarande en premie på 19 procent mot denna substans.

Längst upp i Fabeges resultaträkning var hyresintäkterna 495 miljoner i kvartalet (526), innebärande en tillväxt på cirka -5,9 procent jämfört med samma period i fjol. Utfallet var här cirka 1 procent lägre än analytikernas snittförväntningar vid 501 miljoner.

Christian Hermelin ser mycket positivt på förvaltningens ”rekordhöga” överskottsgrad, det vill säga driftnettots andel av hyresintäkterna. Denna uppgick i tredje kvartalet till 73,7 procent (72,6), vilket var något bättre än de 73,3 procent som implicit förväntades bland analytikerna.

Vidare vill Hermelin lyfta fram en ”fantastisk” utveckling för nyckeltalet återköpsgrad, det vill säga hur stor andel av hyresgästernas kontrakt som Fabege lyckas behålla – ett nyckeltal som Hermelin menar är mycket viktigt för fastighetsbolagets långsiktiga lönsamhet. Fabeges återköpsgrad under niomånadersperioden var 82 procent (71).

Engångsposterna kring Friends Arena var engångseffekt enligt Fabege-ledningen

Fabege överraskade i rapporten med Friends Arena-relaterade engångsposter om -48 miljoner kronor.

Gällande engångsposterna av redovisningsmässig karaktär i kvartalet: hur ser ni på ert fortsatta engagemang i Friends Arena och kan där komma mer sådana här poster framöver?

”Som du säger är det här en engångspost som uppstår på grund av ändrade redovisningsprinciper. Av den här typen kommer det inte att komma fler poster, här var det tre års ackumulerade avskrivningar som vi nog tog på en gång”, svarar Hermelin och fortsätter:

”Vi är långsiktiga i vårt innehav av Friends Arena, att tänka långsiktigt är enda sättet att få det att gå bra.”

Under efterföljande rapportkonferens sade Fabeges finanschef Åsa Bergström att Fabeges investering i ägarbolaget bakom Friends Arena i år väntas se ett löpande resultat på ungefär samma minusnivå som tidigare. Tidigast framemot 2016 kan arenaoperatören Lagardère förväntas kunna bidra till att ett löpande nollresultat uppnås.

Starkaste hyresmarknad Stockholm sett på 15 år men ej risk för spekulatationsbyggande

Fastighetsbolaget Fabeges nettouthyrning var +28 miljoner kronor (-12) i tredje kvartalet 2015. Nyuthyrningen var 95 miljoner (25).

Fabeges hyresintäkter var 495 miljoner kronor i kvartalet (526), innebärande en tillväxt på cirka -5,9 procent jämfört med samma period i fjol. Analytikerna väntade sig här 501 miljoner kronor, motsvarande en tillväxt på -4,7 procent, enligt SIX News/Inquiry Financials enkät inför rapporten.

Under de första nio månaderna i år ökade Fabege hyresintäkterna i identiskt bestånd med cirka 4 procent till följd av ”minskade hyresrabatter, högre uthyrningsgrad och förbättrade hyresnivåer”.

Vilka är signalerna ni får kring hyresnivåerna när ni är ute och hyr ut samt omförhandlar?

”Det är upp över hela linjen och det tycker jag att vi ser ganska tydligt, vi är upp +13 procent med uppgångarna i alla våra områden. Det är också en ovanligt stor volym som vi omförhandlar i dag, över hälften av alla omförhandlingsbara kontrakt”, kommenterar Christian Hermelin.

Över niomånadersperioden var Fabeges hyresförändring +13 procent för de kontrakt som omförhandlats, totalt en volym på 212 miljoner kronor.

Fabeges vd menar att de pågående hyresuppgångarna är de största som setts av på Stockholms kommersiella fastighetsmarknad på länge:

”En sådan här uppgång har vi inte sett av under 2000-talet, vi får gå tillbaka 15 år för att se något liknande.”

SIX frågar om Fabege fått intryck av eventuell överproduktion inom något av Stockholms områden eller fastighetssegment.

”Inom kontorsproduktion är vi inte så många som håller på. Av de 5-6 bolag som gör det har alla, förutom vi, i dag ‘ett projekt på spekulation’. Men jag tror inte någon skulle vara beredd att starta två på spekulation, utan man fyller hus efter hus – så kommer de nog säkert att fortsätta göra och jag tror inte vi kommer att få se av mer spekulation än vad vi ser i dag.”

Rekordlåga avkastningskrav kommer till ”bästa förortsläge”

Fabeges rapportprognos om att den kommersiella transaktionsmarknaden i en ”rask” takt går mot ”rekordlåga” avkastningskrav (den viktigaste faktor som styr fastighetsvärderingarnas justeringar uppåt eller nedåt, SIX anm) avser Stockholm specifikt, förtydligar Hermelin.

Prognosen avser dock inte bara Stockholms CBD-lägen, det vill säga innerstadens allra mest centrala kommersiella lägen, utan även ”åtminstone bästa förortsläge, de är marknader vi är på”, säger Hermelin.

”Det har varit lite ont om objekt ute på marknaden men när det nu är flera hyfsat välbelägna objekt på väg ut så kommer vi att få se av lite bättre riktmärken”, fortsätter han.

Fabege bokade själva +590 miljoner kronor i realiserade värdeförändringar (+258) från fastighetsvärden i tredje kvartalet.

Direktavkastningskravet som ligger till grund för värderingarna har i Fabeges fall justerats ned (vilket höjer värdena, SIX anm), från i genomsnitt 5,4 procent vid årsskiftet till 5,1 procent vid utgången av september.

Ni har betydande fastighetsvärden kvar i innerstan och har där tidigare sålt av en hel del för att finansiera era stora projekt. Om det nu skulle bli rekordlåga avkastningskrav i innerstan, är ni då sugna på att sälja av mer där?

”Det är inte omöjligt att vi ‘utnyttjar tillfällen’, men att det skulle gäller innerstan specifikt skulle jag inte vilja säga – innerstan är långsiktigt prioriterat för oss. Vi gör alltid affärer, och vi vill speciellt göra affärer vid goda affärsmöjligheter.”

Så avyttringar i innerstaden specifikt är inte i planerna?

”Nej, vi klarar av att investera 1,5 miljarder (kronor) årligen utifrån vårt eget kassaflöde. Går vi över det så behöver vi omsätta fastigheter. I dag så ligger vi över vårt mål om 1,5 miljarder, då vi ligger på över 2 miljarder för i år. Så lite behöver vi omsätta, men det är ganska så marginellt. Vår affärsidé innefattar att hela tiden att omsätta fastigheter utifrån var vi ser potential i vårt bestånd. Men var någonstans vi ser eller hittar potential, och var vi inte ser potential, är väldigt olika.”

Av hela Fabeges Stockholmsfokuserade bestånd, bokfört till totalt 37,6 miljarder kronor vid tredje kvartalets utgång, så återfanns 44 procent av värdena i segmentet Innerstaden.

Fabege investerade under första nio månaderna 2015 för knappt 1,7 miljarder kronor (0,9), varav knappt 1,4 miljarder avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Under helåret 2014 uppgick projektinvesteringarna till drygt 1,2 miljarder kronor.

Samtliga de pågående Fabege-projekten, bland annat i utvecklingsområdet Arenastaden i Solna, ”löper på mycket bra” och de stora projekt som meddelades i somras håller på att startas upp, intygar Christian Hermelin.

”Många oroas över att man ska börja se av byggkostnadsinflation men det är ingenting vi kan se av än så länge”, säger han.

Samtidigt berättar Fabege-vd:n att fastighetsbolaget internt tittar på ”nya, stora projektmöjligheter”, planer vars utfall kommer att meddelas marknaden först om och när det tagits eventuella beslut.

När det gäller planerna för de utvecklingsfastigheter närliggande Arenastaden i Solna som Fabege köpte in från Catena sent i våras fastställer Hermelin att Fabeges första prioritet att säkerställa en långsiktig lösning för den nuvarande hyresgästen Bilia. Först därefter kommer Fabeges utvecklingsplaner att sättas i verket. ”Vi vet ganska väl vad vi kommer att kunna göra på fastigheten sedan”, säger han.

Fortsatt sänkt belåningsgrad ger utrymme för framtida handlingsmöjligheter

På  balansräkningens finansieringssida vill Fabege fortsätta låta sin belåningsgrad sjunka ytterligare om fastighetsvärdena skulle visa sig stiga ännu mer.

Till SIX säger Hermelin att den sänkta belåningsgraden kan bli mycket viktig för Fabeges långsiktiga utveckling, men att denna aspekt kanske varit lite förbisedd bland åtminstone svenska investerare på senare tid. ”Det möjliggör tillvaratagande av möjligheter: både genom att stärka inför offensiva satsningar men också vid tuffare tider”, fastslår Hermelin här.

Vidare så betonar Fabege-vd:n för SIX att den kassaflödesmässiga intjäningsförmågan också måste beaktas när man ser till vad som är lämplig belåningsgrad – för utan intjäningsperspektivet kan det vara farligt att bibehålla en viss belåningsgrad allteftersom fastighetsvärdena stiger.

”Givet den starka värdeutveckling vi har i dag” så skulle Fabege inte ha något emot att låta belåningsgraden gå under 50 procent på sikt fastslog Hermelin senare vid tisdagens rapportkonferens.

En utveckling mot lägre belåningsgrad i Fabege skulle inte heller avvika från de senare årens internationella trend av sjunkande belåningsgrader i fastighetssektorn, konstaterade Hermelin vidare.

Per den 30 september 2015 var Fabeges belåningsgrad 55 procent. Fabeges nuvarande finansiella mål innefattar att belåningsgraden inte ska överstiga 60 procent.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s