Amasten vill expandera vidare mot investment grade

Bostadsbolaget Amasten vill fortsätta expandera kraftigt på mindre orter kring regionstäder.

I en intervju med SIX News berättar vd David Dahlgren om de mindre orternas fördelar, hur kostnads- och renoveringsarbetet ökar i takt, hur expansionstempot kan hållas uppe och, inte minst, om varför Amasten-aktien ännu befinner sig under de flesta ägarinstitutioners radar.

Amasten

Amastens fokus: Orter nära regionstäder. Bild: Amastens presentationsmaterial för 2015Q3-rapporten

Resultatlyft från expansion, kostnadsarbete och renoveringar

Under årets första nio månader var Amastens totala förvaltningsresultat 20 miljoner kronor, en ökning med hela 424 procent mot samma period i fjol. Räknat per stamaktie var utfallet 0,08 kronor (0,00).

”Vi har vuxit med 60 procent de senaste 12 månaderna och med 430 procent om man tittar på 18 månader. Det nya volymmålet på 4 miljarder kronor inom en treårsperiod känns dock rimligt. Vi vill nu hitta rätt objekt för bolaget och för aktieägarna. Vi har numera också en organisatorisk förvärvskapacitet som gör att vi kan skala upp portföljen i denna betydande omfattning utan att nämnvärt behöva öka kostnaderna på central nivå”, säger David Dahlgren.

Amasten gick ur tredje kvartalet med ett bestånd bokfört till 1.653 miljoner kronor och man har därefter tillträtt fastigheter för ytterligare 291 miljoner. Tidigare portföljmål på 2 miljarder fördubblades i fredagens rapport till att man ska nå ovan nämnda 4 miljarder över en treårsperiod.

Är ni nöjda med hur förvaltningen har utvecklats under den senaste niomånadersperioden och i det tredje kvartalet?

”Ja, men man ska aldrig slå sig till ro och vara riktigt nöjd. Tillväxten i förvaltningsresultatet är en kombination av förvärv och kostnadsarbete. Vi tycker här att det är viktigt att vi nu kan se vårt kostnadsarbete förbättras av förvaltningsprocessen. Sedan ökar vi också takten i våra lägenhetsrenoveringar när lägenheter tomställs”, svarar Dahlgren.

Amastens generella nivå på fastighetskostnaderna föll med 7 procent per kvadratmeter i tredje kvartalet, ställt mot samma period i fjol.

Under sommaren har Amasten bland annat jobbat med både avtalsomförhandling och förbrukning inom el och fjärrvärme. Inom sophanteringen har man arbetat med att underlätta hyresgästernas källsortering, för att minska straffavgifter kopplat till denna.

Därtill har förvaltningsresultatet också fått sig ett rejält bidrag från bolagets fortsatta förvärvsexpansion, betonar Amasten-vd:n vidare.

Överskottsgraden, det vill säga fastighetsverksamhetens driftöverskott som andel av hyresintäkterna, var 53 procent i tredje kvartalet, enligt Dahlgren verksamhetens ”billigaste” kvartal säsongsmässigt.

”Ambitionen är att ligga på över 50 procent på helåret. Vår långsiktiga målsättning är samtidigt 55 procent men det går inte att nå enbart på kostnaderna, utan då måste också uthyrningen bidra via så väl uthyrningsgrad som ökade hyresnivåer. Här kommer renoveringsarbetet återigen in”, säger Dahlgren. På rullande 12-månaders utfall till och med tredje kvartalet ligger Amasten redan i dag på 48 procent.

2015 blir sista året som Amasten publicerar resultatprognos för. I fredagens rapport sänktes här utsikterna för årets förvaltningsresultat per stamaktie efter utspädning till 0,18 kronor, från tidigare 0,27 kronor. En delorsak var enligt rapporten den redan nämnda utökningen av Amastens centrala organisation.

”I det här ingår också en del engångskostnader, däribland att vi velat höja standard och kvalitet på alltifrån hemsidan till vår finansiella rapportering”, kommenterar Dahlgren.

Han menar också att den utökade centrala kostnadskostymen gör att Amasten nu har ”gasat sig ur uppförsbacken” och är redo för nästa fas av planerad tillväxt.

Framåt övergår bolagets resultatguidning, likt för många av fastighetskollegorna, till att man meddelar marknaden sin aktuella ”intjäningsförmåga”. Vid tredje kvartalets utgång innefattade denna guidning bland annat ett förvaltningsresultat i årstakt om 0,30 kronor per stamaktie efter utspädning. Intjäningsförmågan bör inte ses som en resultatprognos.

Mycket låg bostadsvakans hos allmännyttan på portföljens orter

Det som sticker ut i Amastens affärsidé är att man valt att fokusera på att äga bostäder i vad man kallar ”orter runt regionstäder”. Här ingår orter som Ronneby i södra Sverige, Finspång och Karlskoga i mellersta Sverige, samt Sollefteå, Härnösand, Timrå och Falun i norra Sverige. Man äger dock också fastigheter i exempelvis Helsingborg. Strategin säger att beståndet till två tredjedelar ska utgöras av bostäder.

SIX frågar David Dahlgren om de långsiktiga fördelarna med inriktningen mot just lite mindre orter, om man jämför med att gå in och göra motsvarande förvärv och förvaltning av hyresbostäder i storstadsregioner.

”Som nationell aktör har vi egentligen ingen annan på börserna med den här inriktningen. Det i sig utgör en konkurrensfördel då det inte riktigt blir samma trängsel kring förvärvsmöjligheterna. Direktavkastningskraven på våra orter ligger också lite högre, vilket i teorin kan avspegla en uppfattning om något större risk med exempelvis Finspång jämfört med Uppsala, men med vårt bostadsfokus och en strukturell brist på hyresrätter på våra utvalda orter ser vi dock på riskerna som ganska små”, resonerar Dahlgren först.

Senare under intervjun framkommer att Amasten dock redan upplever ett ”ökat intresse” från andra aktörer som vill förvärva bostäder på liknande orter:

”Ökad konkurrens är någonting bra. Dels blir avkastningskraven lägre, vilket gynnar våra värden, och dels ökar likviditeten i marknaden, vilket möjliggör för oss att sälja av sådant som vi inte vill fortsätta äga långsiktigt.”

Men om vissa storstadsbor fått för sig att det är högre vakansrisk på er typ av orter så stämmer det helt enkelt inte?

”Nej, det tycker jag inte att man ska säga. De bästa jämförelseobjekten för oss är de kommunala bostadsbolagens vakanser, och där är snittet 0,5 procent hos allmännyttan på våra orter. 0,5 till 1 procent är en naturlig omsättningsvakans. Sollefteå är den av våra orter som ligger med högst vakans hos allmännyttan och där är de uppe på 4 procent.”

Det låter inte högt. Vill ni ned mot allmännyttans vakansnivåer själva eller vill ni jobba mer med att höja era hyror först?

”Ur det korta perspektivet kommer vi att ligga över allmännyttan därför att vi håller en lite högre renoveringstakt, där vi vill höja boendestandarden och därigenom få ut ökningar av hyresintäkterna.”

Amastens ekonomiska vakansgrad låg den 30 september på 5 procent avrundat. Detta inräknat kommersiella fastigheter.

Under intervjun återkommer Dahlgren till bolagets renoveringsarbete:

”Under tredje kvartalet har vi renoverat nästan lika många lägenheter som under första halvåret (34 stycken mot 40, enligt rapporten). Vi har kommit igång och börjat etablera en systematik för arbetet. Det rör sig om lite olika renoveringsnivåer, beroende på dels vilka hyresnivåer man kan hyra ut till och dels på vilken standard lägenheterna har i dag.”

Amasten vill både förbättra boendestandarden generellt men också försöka lyfta tidigare misskötta hyreshus för en ompositionering mot ”lite större betalningsvilja” och ”långsiktigt lägre driftkostnad”.

”Efterfrågan för att fylla varenda lägenhet i morgon hade funnits om vi hade haft dem färdigrenoverade, så där finns det inget bekymmer. Men vi vill kunna lyfta enskilda fastigheters attraktivitet”, berättar David Dahlgren här.

Som exempel tar han upp Amastens ”ganska omfattande” renoveringsarbete i en Olofström-fastighet. Bostadsfastigheten i fråga har tidigare haft dåligt rykte, inte minst efter en längre tid av oengagerade ägare som ”inte brytt sig” om fastighetens trovärdighet, eller om skötsamheten hos de boende man hyrt ut till. Förutom lägenhetsrenoveringar och uthyrningsarbete investerar Amasten därför även i att stärka helhetsmiljön och ryktet kring denna typ av fastigheter i beståndet. Vinsterna blir ökad nöjdhet bland de boende men också att fastigheternas attraktivitet ökar på transaktionsmarknaden.

Vad blir avkastningen på era renoveringsinvesteringar?

”Det varierar från ort till ort hur stark betalningsviljan är. Generellt så har vi inte samma efterfrågetryck som i storstäderna eller inne i regionstäderna. Vi har inte en så extrem lägenhetsbrist att vi skulle kunna fördubbla hyresnivåerna, vilket storstadsaktörer som D Carnegie eller Victoria Park talat om”, konstaterar Dahlgren först och fortsätter:

”Men tittar man på exempelvis Olofström var snitthyrorna när vi tog över 718 kronor (per kvadratmeter och år). På totalrenoverade lägenheter där får vi nu ut 1.250 kronor, ett lyft på 70 procent.”

Amastens totalrenoveringar kan i Olofström-exemplet vara kassaflödesmässigt återbetalda på ”7 till 10 år”, och dessutom får man betydligt tidigare än så ett genomslag i form av positiv orealiserad värdeökning på fastighetens bokförda värde.

När SIX frågar om den tänkta renoveringstakten framåt säger Dahlgren att tredje kvartalets renoveringstakt, på 34 lägenheter enligt rapporten, ska kunna öka till ”kanske den dubbla på sikt”. Han betonar dock att det samtidigt är för tidigt att sätta upp några fasta prognoser i renoveringsfrågan.

SIX frågar sedan hur mycket av Amastens fastighetsvärde som inte är bostäder, utan kommersiella lokaler.

”Med fjärde kvartalets förvärv går bostadsandelen återigen upp, till runt 65 procent om man räknar in även omsorgslokaler”, säger Dahlgren.

”Våra kommersiella lokaler rör sig till större delen om butiksytor, ofta i bottenplan med bostadslägenheter ovanpå. Gör man som vi portföljförvärv får man ofta med kommersiella fastigheter, och på de här orterna rör det sig kommersiell yta på ortens bästa centrumläge, exempelvis äger vi större delen av Finspångs centrum”, berättar han vidare.

Vad är era långsiktiga planer gällande den kommersiella delen av portföljen?

”Vi har sagt att vi ska hålla två tredjedelar bostäder i portföljen och det står vi fast vid. Vi vill här aldrig gå under 60 procent”, svarar Dahlgren kortfattat.

Tänker höja förtroendet för aktien genom att fortsätta leverera

På rapportdagen stängde Amastens B-stamaktie till kursen 3,04 kronor i First North-handeln. Ställt mot tredje kvartalets angivna EPRA NAV-substansvärde om 3,80 kronor per stamaktie handlades Amasten därmed till en substansrabatt om 20 procent.

Förbehållet att han i sin vd-roll inte vill recensera aktiekursutvecklingen så går Dahlgren ur ett mer teoretiskt perspektiv med på att resonera kring möjliga förklaringar till den bestående värderingsrabatt på Amasten-stamaktien som SIX påtalar – en rabatt som står ut inte minst relativt övriga fastighetssektorns breda uppvärdering på börsen.

För det första menar Dahlgren att det generellt på aktiemarknaden ”tar väldigt mycket längre tid att bygga upp ett förtroende än att rasera det”. Man ska här inte glömma att Amasten hade negativt förvaltningsresultat fram till för endast fem kvartal sedan.

Vidare så tog Amasten i juni 2014 in 445 miljoner kronor i nytt eget kapital, mycket i förhållande till ett eget kapital på 93 miljoner dessförinnan. ”För oss blev det en väldigt stor emission, så även om den var övertecknad så fanns där under hösten och vintern kvar ett visst ‘överhäng’ i stamaktien. En hel del aktier skulle hitta mer långsiktiga händer och aktien tappade då lite momentum.”

En tredje viktig faktor bakom aktievärderingen menar Dahlgren är Amastens begränsade storlek, för att vara fastighetsbolag.

”Vi är ganska små och ligger kvar på First North, vilket begränsat en del institutioner”, säger han och berättar sedan att det läget dock kan komma att förbättras:

”Vi har fått indikationer på att en del institutioner som följt oss under en tid börjar tycka att vi närmar oss att bli ‘investment grade’. Någon aktieanalytiker uttryckte det här som att ‘det kan ta tid att växa in i sitt substansvärde’.”

Amasten ska själva bidra till aktiens utveckling genom att fokusera på att leverera på det man sagt. Med ökningar av substansvärdet och förvaltningsresultatet per stamaktie, både organiskt och via förvärv, och en kostnadsnivå som sänks så kommer till sist även förtroendet på börsen att komma ikapp, är Amasten-vd:ns slutsats.

Återköp av stamaktier är dock ingenting som varken styrelsen eller David Dahlgren själv ser som en prioritet utan kapital man får över ska primärt användas till tillväxtplanerna. ”Att återköpa skulle vara att signalera att det finns ont om lämpliga investeringsalternativ”, säger han.

Amasten har därtill en First North-noterad preferensaktie. Baserat på senaste betalkurs handlades denna i fredags till en löpande effektiv direktavkastning om 7,4 procent (preferensaktien delar ut totalt 20 kronor årligen, fördelat på 5 kronor per kvartal).

Är det intressant för er att ge ut mer preffar?

”Efter förra emissionen har vi en ganska stor andel preffar, i termer av att pref-utdelningen tagit upp en relativt stor andel av det utdelningsbara resultatet. Vi vill nu komma ned till 20 procents andel och vi skulle hellre ta in kapital via emission av stamaktier eller genom att öka på belåningsgraden.”

För Amastens lånefinansiering är nuvarande mål att belåningsgraden ”långsiktigt” ska understiga 70 procent och räntetäckningsgraden på bankfinansiering ska överstiga 150 procent. Vid utgången av senaste kvartalet belåningsgraden procent på fastighetsnivå 59,4 procent och räntetäckningsgraden 270 procent.

Amastens belåningsgrad är även efter förvärven ”relativt låg” ställt mot bolagets målnivå, varför man bör vänta sig att den ökas på ”något” framöver, signalerar Dahlgren här.

I dag har Amastens fastighetsportfölj totalt 8 olika banker. Bolagets planer är att framöver konsolidera lånen hos ett färre antal banker än så, säger Dahlgren.

Låneportföljens snittränta var nere på 2,3 procent vid tredje kvartalets utgång, inte långt ifrån en halvering jämfört med 4,1 procent ett år tidigare.

”Vi har under året sett att vi successivt får bättre och bättre villkor från bankerna… Det hänger nog ihop med ökat förtroende efter våra resultatförbättringar men också med vår ökade storlek – man ska inte växa för växandets skull, men här skapar vi ett mervärde för aktieägarna. Den dag vi kan notera oss på (Stockholmsbörsens) Small Cap så får vi en ännu bättre genomlysning och transparens kring bolaget, vilket gör bankerna komfortabla till ännu bättre kreditvillkor”, säger Dahlgren.

Fastighetsbolaget nämnde i fredagens rapport återigen ambitionerna att bli listade på Stockholmsbörsens Small Cap-lista. I rapporten hette det nu att listningsansökan ska påbörjas ”så snart rätt förutsättningar föreligger”.

I Amastens fall skulle listbytet alltså kunna ge flera betydande fördelar enligt vd David Dahlgren, varför listningsfrågan sannolikt är något för intresserade att hålla ögonen på.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s