Balder ännu inte för stort för Erik Selin

Storleksmässigt är Balder nu ohotat största fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. I fjol blev man störst börsvärdesmässigt och med konsolideringen av finska Sato vid årsskiftet går man om Castellum i fastighetsvärde genom att kontrollera fastigheter för hela 68 miljarder kronor i balansräkningen.

I en ny intervju talar Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin med SIX News om fastighetsjättens Norden-expansion, bostadssatsningen och relationen till de nordiska banker som är med och finansierar verksamheten.

Erik Selin vill se Balder fortsätta på den inslagna inriktningen mot maximerad avkastning per aktie och opportunistiska affärsmöjligheter, inte minst via nya partnersamarbeten.

Att Balder håller på att bli för stort eller för spretigt att kunna fortsätta styras på nuvarande sätt avfärdar Selin bestämt, inte minst då han menar att fastigheter utgör verksamhet av relativt okomplicerad natur.

”Vi får se hur stort Balder kan bli, det ger sig efterhand. Men vi har aldrig haft någon storleksmålsättning och jag tycker att storlek i sig är ointressant, så väl i absoluta termer som relativt någon annan. Det som spelar roll är resultatet per stamaktie”, fastslår Erik Selin för SIX.

På grund av tillväxtframgångarna medger Selin att hans framtida Balder varken kommer att vilja, eller för den delen kunna, återgå till det högre finansiella risktagande man hade som mindre bolag.

Balder substans & nettobelåning

Senaste årtiondet belönade Balders långsiktiga ägare med stark substansvärdestillväxt (vänstra grafen). Samtidigt har Balder låtit värdeökningarna sänka fastighetsportföljens belåningsgrad (högra grafen). Grafer: Balder

INGA KVARTALSÖVERRASKNINGAR ENLIGT SELIN, SLÅR SIX/INQUIRY MED 7 PROCENT I Q4

Balder-koncernens ökade storlek kombinerat med att verksamhetens art är ”så pass statisk” gör att det numera inte blir några ”större avvikelser eller sensationer” mellan enskilda kvartal, eller ens mellan enskilda år, säger Selin.

”Det är trögrörlig materia där inga enskilda större (hyres-)avtal kan göra skillnad, vare sig när vi tecknar eller när de försvinner”, konstaterar han.

Enligt bokslutet står inget enskilt kontrakt för mer än 0,9 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund för mer än 2,7 procent. Snittkontraktstiden bland Balders kommersiella hyreskontrakt har ökat till 6,3 år, från 5,9 år för ett år sedan.

Tar man ändå en snabbtitt på Balders färska resultatutfall för fjärde kvartalet 2015 blev bilden som följer:

Hyresintäkterna stod nära oförändrade på 680 miljoner kronor, att jämföra med 677 miljoner samma kvartal i fjol och något bättre än analytikerförväntningarna vid 674 miljoner enligt SIX News/Inquiry Financials konsensusenkät.

Gällande fastighetsförvaltningens effektivitet steg överskottsgraden* till 75 procent i kvartalet, upp från 72 procent i jämförelseperioden och klart bättre än väntade 71,9 procent.

Det högre än väntade driftnettot var också huvudförklaringen till varför Balders förvaltningsresultat**, det mest välbevakade resultatmåttet, inkom 7 procent över analytikerförväntningarna. Räknat per stamaktie förbättrades förvaltningsresultatet från 2,02 till 2,64 kronor.

Längre ned i resultaträkningen bokade Balder hela +2,0 miljarder i orealiserade värdeförändringar på fastigheterna efter att ha bokat nästan lika mycket, +1,6 miljarder, i samma kvartal föregående år.

Ser man till framåtblickande intjäningsförmåga, ej att förväxla med en prognos, uppger Balder denna till ett förvaltningsresultat om 10,64 kronor per stamaktie i årstakt, en cirka 44-procentig ökning från 7,39 kronor vid föregående årsskifte.

* Överskottsgrad motsvarar driftnettots, det vill säga hyresintäkterna minus direkta fastighetskostnaderna, andel av hyresintäkterna.

** Förvaltningsresultatet drar förutom driftnettots fastighetskostnader även av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto samt lägger till resultatandelar från Balders många intressebolag.

SATO-INVESTERINGEN EN DEL I ATT NORDEN-DIVERSIFERA BALDER

2015 års stora investering för Balders del var köpet av en 53,3-procentig aktiemajoritet i Sato, Finlands näst största bostadsfastighetsbolag.

Genom Balders aktieköp konsoliderades Satos fastighetsportfölj på 712 fastigheter in i Balders koncernbalansräkning per årsskiftet, till en värdering om motsvarande 26,5 miljarder kronor. Sato-förvärvet innebär även en ökning av Balders räntebärande skulder med 15,3 miljarder och att minoritetsägares andel av Balderkoncernens eget kapital sväller med 4,4 miljarder.

Vad får ni för signaler från Finland, där ni nu investerat stort?

”Som alla vet som har Finland rent BNP-mässigt haft mycket svagare utveckling än övriga nordiska länder de senaste 4-5 åren. Men om man drar ut det här över tid, säg några årtionden framåt, så tror jag att man ändå inte kan veta som vad som kommer att gå bäst utan man bör räkna med en snarlik utveckling för länderna. Därför tror jag att Finland över tid kommer att vara helt okej för oss. Vad som händer nästa år eller i nästa kvartal, det bryr jag mig inte så mycket om.”

Upplever ni att ni kan köpa mer värde i Finland, ur ett relativt perspektiv?

”Nej, man skulle kunna tro det i och med att det är mycket svagare men där är ett väldigt stort investerarintresse som gör att det inte är billigt där heller. Man kan absolut inte göra fyndköp där i nuläget, men att finnas i olika länder tror jag kommer att ge oss möjligheter över tid.”

Expansionen i Finland och även Danmark ger helt enkelt Balder en positiv landrisk-diversifiering, menar Selin. Detta i och med att de olika nordiska ländernas ekonomier inte utvecklas i exakt samma takt i det korta perspektivet.

Årsskiftets regionfördelning av Balders fastighetsbestånd var värdemässigt (ej inräknat minoritetseffekter):

  • 29 procent Helsingfors
  • 20 procent Stockholm
  • 19 procent Göteborg
  • 13 procent ”Öst” (Sverige)
  • 10 procent Öresund (Sverige + Danmark)
  • 3 procent ”Norr” (Sverige)
  • 7 procent projekt (alla länderna)

”BÄSTA VÄNNER” MED NORDEN-BANKERNA BAKOM BALDERS 30 MILJARDER I LÅN

I Balders bokslut kan utläsas att åtta ”nordiska banker” via bilaterala, revolverande lån står för ”huvuddelen” av fastighetsbolagets räntebärande skulder om totalt 41,1 miljarder kronor vid årsskiftet 2015/2016.

Drar man av obligationslån för 7,9 miljarder och certifikat för 2,7 miljarder handlar det om någonstans runt 30 miljarder kronor som Balder lånar från sina banker.

Får ni nu kontakt med nya banker, i och med expansionen in i Finland eller kör ni med samma banker även där?

”Det är väldigt snarlikt med samma nordiska banker: Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank. Nordea är störst där, utan konkurrens, och de har vi mycket affärer med i Sverige och Danmark också. Förutom lokala banker tillkommer även en större bank i Pohjola, som är väldigt Finlandsfokuserade”, berättar Erik Selin.

Är utomnordiska banker aktiva med propåer till er, eller är de mer avvaktande till nordiska fastigheter numera?

”De är också väldigt intresserade men det har blivit så att vi inte har gjort så mycket med dem. Vi kan dock tänka oss att träffa alla som vi tycker verkar bra. Men de nordiska bankerna är otroligt duktiga och konkurrenskraftiga: med starka balansräkningar, låga kostnader och bra funding – så det är inte någon enkel match för någon annan att kunna konkurrera med exempelvis Nordea och Handelsbanken. Men inom vissa nischer kan andra banker slå sig in, och det är i grunden bra med konkurrens”, resonerar Balder-vd:n.

”De nordiska bankerna är dessutom väldigt trevliga att ha att göra med. De har blivit mina bästa vänner då jag fått mycket hjälp av dem”, tillägger Erik Selin.

MYCKET KÖPENHAMNSBOSTÄDER NÄRMSTA ÅREN, VILL SE SVERIGE ÖKA TAKTEN

Vid årsskiftet var Balders förvaltningsbestånd inom bostäder värderat till 39,3 miljarder kronor, eller motsvarande 57 procent av koncernens totala fastighetsvärden inräknat projekt.

Och inom Balder-portföljens projektdel, på totalt 4,6 miljarder eller 7 procent av fastighetsvärdena, är huvuddelen också bostäder. Bostadsprojekten som pågick vid årsskiftet hade förväntade totala investeringar om 8,0 miljarder kronor, varav cirka 4,4 miljarder då var upparbetat.

Balders mest omfattande bostadsinvesteringar sker i Köpenhamn och Helsingfors, där man i huvudsak uppför ”ägarlägenheter som hyrs ut”. I Köpenhamn är pågående produktion cirka 1.000 lägenheter, i Finland cirka 1.100 lägenheter och i Sverige cirka 350 bostadsrätter.

”Vi försöker få till mer bostadsinvesteringar men det är väldigt långa processer på grund av bland annat detaljplaner. Kortsiktigt blir effekten ökade kostnader innan det ger några intäkter. Med vår ‘evighetshorisont’ tror vi att det här blir väldigt bra på 10-20 års sikt, men för de som följer oss och våra ägare är det bra att förstå att det här på marginalen kommer att utgöra en negativ post kortsiktigt”, sammanfattar Selin läget.

Det är framförallt i Sverige som Selin vill se bostadssatsningen öka takten. ”Det är väldigt mycket på gång här men det kommer att något år innan man ser någonting av det”, berättar han, återigen med hänvisning till de långa ledtiderna för svenska planprocesser.

Närmsta året är det i Köpenhamn som Balder har igång de största pågående bostadsbyggnationerna. ”De byggs just nu och kommer att färdigställas successivt de kommande 3-4 åren framåt”, säger Selin.

Förra veckans meddelade förvärv av 49 procent i danska projekt-/byggledningsbolaget Sjaelsö har dock ingenting med Balders pågående Köpenhamnsprojekt att göra.

Selin beskriver Sjaelsös vd Flemming Joseph Jensen som en ”outstanding guy” vars organisation Balder nu ska samarbeta tätare med. Flemming Joseph Jensen behåller ett 51-procentigt ägande i Sjaelsö.

Hur ska ni arbeta ihop?

”Förutom att Sjaelsö är ett så pass bra bolag att det är värt att investera i på egna meriter och att Flemming är en underbar person, så ser vi två bra saker: Dels är Sjaelsö duktigare på projekt, byggledning och projektutveckling än oss, så att ‘ha med dem i familjen’ tror jag kan sänka våra risker i nya projekt något, allt annat lika. Och sedan har de varit med och tagit fram projekt i den här marknaden jättelänge, så deras marknadskännedom kan leda till att vi eventuellt hittar lite fler projekt framöver”, berättar Selin.

Rent finansiellt rör sig Sjaelsö dock endast om en mindre investering på Balder-nivå. ”It doesn’t move the needle… men många häckar små blir en stor berså”, konstaterar Balder-vd:n skämtsamt.

ÖPPEN FÖR LÅNGSIKTIGT BRA STRUKTURAFFÄRER MED ANDRA BÖRSBOLAG

SIX lyfter faktumet att svenska fastighetsaktiers ganska betydande substanspremier har börjat minska, dels till följd av att flertalet bolag skrivit upp sina fastighetsvärden och nu på slutet även på grund av att börskurserna kommit ned något.

Skulle du säga att svenska fastighetsbolags börsvärderingar på ett generellt plan känns rimliga i nuläget?

”Ja, det tycker jag”, svarar Erik Selin kortfattat.

Kombinerat med stora inflödet av nya börsbolag på senare tid, ser du några möjliga drivkrafter till fler konsolideringar i svensk noterad fastighetssektor framöver?

”Vissa bolag kan slås ihop, ja det tror jag säkert. Och vi lyssnar själva på alla förslag som låter bra, men här måste jag sedan verkligen känna att de också är bra för Balders befintliga och långsiktiga stamaktieägare”, resonerar Selin här.

Balders eget substansvärde enligt EPRA NAV-standarden var 159,14 kronor per stamaktie vid årsskiftet, inräknat Collector-aktierna till marknadsvärde. Det innebär nästan en fördubbling under 2015 jämfört med de 86,33 kronor som helåret inleddes på. Balder stängde således torsdagens rapporthandel på 19 procents substanspremie.

HAR ”EVIG” ÄGARHORISONT I COLLECTOR, BEKYMRAS EJ AV AKTIEKURSEN

Även efter de kursframgångar på börsen som följt finanskoncernen Collectors notering i fjol säger sig Erik Selin för Balders del ”inte alls” bekymra sig för hur intressebolaget aktiekurs kommer att fortsätta utvecklas kortsiktigt. Hans intresse innefattar endast hur Collector utvecklas som bolag.

Hur ser du på påpekanden om eventuella risker med att Collector-posten nu utgör en ganska betydande del av Balders börsvärde (implicit)?

”Collector-aktierna motsvarar ungefär 30 kronor per Balder-aktie, eller omkring 15 procent av börsvärdet. Om det är mycket eller lite beror på vad man har för utgångspunkt – det är skillnad om du som analytiker ska ta ställning till Balders nästa kvartal eller om du som jag tänker på vad som är bra på några årtiondens sikt. Det här är dock inte en fråga om att någon har rätt eller fel”, svarar Selin.

Balder ägde vid årsskiftet den 44,1 procent av kapitalet och rösterna i Collector, där Erik Selin också sitter som styrelseledamot.

Balders aktiepost på dryga 41,1 miljoner Collector-aktier är i skrivande stund värd ungefär 5,2 miljarder kronor, eller motsvarande cirka 16 procent av börsvärdet på Balders stamaktier.

Räknat från noteringen den 10 juni i fjol hann Collector-aktien stiga med hela 131 procent under resterande del av 2015, om man räknar från Collector-noteringens teckningskurs på 55 kronor. Hittills under 2016 är Collector-aktiens kurs ungefär oförändrad trots den allmänna börssättning som varit.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se

SIX News

2 thoughts on “Balder ännu inte för stort för Erik Selin

  1. Ping: Ännu räntefest hos växande fastighetsskara i Båstad | Six News

  2. Ping: Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | Six News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s