Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare

Henrik-Saxborn-helbild

Henrik Saxborn, vd Castellum. Foto: Castellum

Fastighetsbolaget Castellums köp av branschkollegan Norrporten är den sorts affär som kommer var kanske 15-20:e år. Affären, som är den största i svensk noterad fastighetssektor på många år, väntas sänka risken för Castellums aktieägare utan att samtidigt riskera koncernens huvudmål om minst 10 procents årlig tillväxt för förvaltningsresultatet.

Det säger Castellums vd Henrik Saxborn i en intervju med SIX News precis efter att affären meddelats efter onsdagens börsstängning.

Är det strategiskt en bra matchning för Castellum att köpa upp Norrporten just nu och till de här villkoren?

”Någon gång under ens yrkesverksamma bana så ser man möjligheten till en fantastisk träff, eller match, mellan två bolag och det här är ett sådant tillfälle. Möjligheten kanske uppträder var 15-20:e år. Vi får i Norrporten nu in ett starkt, högkvalitativt bolag som funnits i 25 år. Vi kommer nu att få dra fördelar av att föra samman de här båda kulturerna och jag ser fram emot att möta de nya medarbetarna och fortsättningsvis utveckla saker tillsammans”, säger Henrik Saxborn till SIX.

Castellum-vd:n konstaterar att affären är mycket ovanlig i termer av att Norrporten har kanske uppemot ”60-70 procents perfekt match mot Castellums balansräkning”.

”Den stora delen av Norrportens balans ligger från Stockholm och söderut, i centrumlägen och i form av högkvalitativa kontor. Det gör att vi kan fortsätta med vår plan, men nu i lite större skala”, förklarar Saxborn.

Henrik Saxborn radar även upp många betydande operationella fördelar med affären:

”Vi ökar både kvalitén och densiteten i portföljen, med nya mycket intressanta lägen som stärker oss på många av våra orter. Vi stärker oss på kundsidan då det i Norrporten finns mycket intressanta statliga (hyres-)avtal, vilka står för nära 40 procent, och då det nya bolagets totala duration på hyresportföljen förlängs med över ett år (jämfört med gamla Castellums, SIX anm). Sedan tillkommer det naturligtvis synergier när vi slår ihop två så här pass starka företag på ett sätt som gynnar alla.”

Castellum + Norrporten

Överlappande intressen. De båda fastighetsbolagen Castellums och Norrportens förvaltningsbestånd inför den planerade sammanslagningen. Bild: Castellums pressmeddelande

NYA CASTELLUMS INTJÄNINGSFÖRMÅGA UPP FRÅN START, SEN MER FRÅN SYNERGIER
SIX News ber Henrik Saxborn beskriva priset som Castellum får förvärva Norrporten för.

”Vi förvärvar bolaget för 13,4 miljarder. Det är efter en utdelning på närmare 500 miljoner som ägarna (Andra och Sjätte AP-fonderna) gör, plus lite andra effekter”, konstaterar Saxborn först.

För köpeskillingen får Castellum i gengäld ett ”mycket intressant” utbyte, enligt Saxborn. Värdet Castellum erhåller ligger i kombinationen av att köper in Norrportens fastigheter till en ”attraktiv” direktavkastningsnivå, så kallad yield, samtidigt som man kan se omedelbara utvinningsbara synergier mellan de båda bolagen.

För redan från start ökar affären Castellums intjäningsförmåga. Castellum bedömer i pressmeddelandet att man ska kunna gå från en intjäningsförmåga per 31 mars motsvarande ett förvaltningsresultat om 9,83 kronor per stamaktie i årstakt, till att initialt efter Norrporten-tillträdet börja takta 10,63 kronor per stamaktie.

Den sistnämnda proforma-bedömningen baseras på att Castellums planerade företrädesemission sker till aktiens volymvägda snittkurs de senaste 10 handelsdagarna och är uträknad exklusive uppsidan från potentiella intäktssynergier samt exklusive belastningen från affärens omstrukturerings- och transaktionskostnader.

I det långa pressmeddelandet beskrivs sedan hur bedömda effektiviseringssynergier inom administration och drift väntas bli cirka 150 miljoner årligen, med full effekt inom 12-18 månader från tillträdet. Fullt genomförda ökar dessa synergier den bedömda pro forma-intjäningen för den nya koncernen till ett förvaltningsresultat om 11,27 kronor per aktie (per 31 mars).

Är de här synergibedömningarna endast er initiala bild, så att det kan tillkomma ännu mer framöver?

”Ja, så är det”, svarar Saxborn kortfattat.

Omstruktureringskostnaderna för förvärvet väntas bli totalt cirka -25 miljoner kronor, vilka väntas belasta resultatet successivt under de efterföljande 12-18 månader från tillträdet. Dessa kostnader kommer att särredovisas i Castellums rapporter.

FINANSIERINGSUPPLÄGGET BIBEHÅLLER NYA KONCERNENS BELÅNING UNDER 55 %
Utöver 10,4 miljarder i kontant köpeskilling kommer Norrportens tidigare ägare Andra och Sjätte AP-fonderna att erhålla totalt 23,4 miljoner Castellum-aktier via riktade nyemissioner. Utifrån en fastställd emissionskurs på 133 kronor per aktie når man då fram till den totala köpeskillingen på 13,4 miljarder för Castellums del.

De 10,4 miljarderna kontant kommer finansieras dels via cirka 3,9 miljarder i lån och dels genom cirka 6,5 miljarder i form av en företrädesemission till Castellums befintliga aktieägare. Denna emission är fullt garanterad av ett bankkonsortium men kursen är ännu inte beslutad.

Vad ger affärens totala finansiering för belåningsgrad i den nya koncernen, om man jämför med gamla Castellum?

”Här är det rätt så fantastiskt: som planen ser ut så kommer vi att klara vårt eget tak om att långsiktigt inte överstiga 55 procents belåningsgrad. När vi genomför affären kommer vi enligt planen att ligga på 54 procent, att jämföra med de 49 procent vi hade i Q4-siffrorna. Vi kommer att jobba ned detta framöver och därutöver så kommer vi att titta igenom båda portföljerna efter transaktioner på säljsidan”, berättar Saxborn för SIX.

Är de här möjliga avyttringarna inriktade på någon särskild del av Norrporten-beståndet?

”Nej, det är de inte. Vi kommer att jobba vidare med precis samma strategi: att höja kvalitet och densitet. Vi kommer vilja stå på de orter och på de mikrolägen vars tillväxtmöjligheter vi bedömer som intressanta, precis som förut. Den lokala beslutskraften är otroligt viktig för oss, du ska kunna veta att du gör dina affärer med oss lokalt”, svarar Saxborn.

Ger Norrporten-affären Castellum ett tillskott av mycket framtida fastighetsutvecklingspotential?

Castellums vd svarar här SIX att affären generellt tillför ”mycket goda” möjligheter. Utvecklingspotentialen på sikt är enligt Saxborn flerbottnad: dels får den nya koncernen en förbättrad position som partner till kommunerna på flera orter, dels har Norrporten redan igång ”flera intressanta” byggrätts- och projektdiskussioner och dels får den nya koncernen en större investeringskapacitet rent finansiellt.

CASTELLUM FÅR BÖRSENS STÖRSTA FASTIGHETSBESTÅND IGEN – SIX
I och med förvärvet av Norrporten blir Castellum nu återigen störst bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag sett till bokfört fastighetsvärde.

”Nya” Castellum ökar initialt sitt bokförda fastighetsvärde med hela 60 procent till 71 miljarder kronor och går därmed om Balder i storlek igen (de senare behåller dock tronen gällande högsta börsvärde).

Castellum och Norrporten delar en liknande profil i att båda huvudsakligen sysslar med kommersiella fastigheter och inte med bostäder. Noterbara skillnader är bland annat att Norrporten har högre andel kontor samtidigt som man saknar Castellums betydande exponering mot lager/industri.

Norrportens underliggande fastighetsbestånd var vid årsskiftet fördelat på knappt 1,15 miljoner kvadratmeter i de svenska marknadsområdena Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö och Helsingborg samt danska Köpenhamn.

Castellums bokförda bestånd, inräknat projekt och mark, summerade vid första kvartalsskiftet till 3,56 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta fördelad på de svenska regionerna ”Väst”, ”Stockholm” och ”Mitt” samt svensk-danska ”Öresund”.

NORRLAND SKA BLI CASTELLUMS NYA FEMTE REGION BEKRÄFTAR SAXBORN
Det tydliga Norrlandsinslag som kan ses i Norrporten är något som Castellum sedan tidigare saknat.

Är Norrland ett nytt Castellum-område eller något vars framtid ni får fundera på?

”Även om visste inte det här när vi gick ut med vår omorganisation till regioner för ett par veckor sedan (där en struktur som kretsat kring sex dotterbolag skulle bli fyra regioner istället, SIX anm) så blev det här nu perfekt. Vi ska nämligen skapa en femte region i Norrland. Och det arbete som vi ändå har med att öka stödsystemen i koncernen kommer att förenklas av att vi tar in den här nya regionen”, fastslår Henrik Saxborn för SIX.

Hur kommer Castellums nya regionomorganisation att märkas av hos era hyresgäster?

”En av de viktigaste anledningarna till omorganisationen har varit att vi vill stärka beslutskraften lokalt, att ge tid till mer kundvård och mindre administration. Man ska kunna få ägna mer tid åt sin kund helt enkelt. I takt med att vi växer mer kommer vi nu att utöka våra stödfunktioner. En sak vi gör på tekniksidan är att förändra systemen för ekonomi och ekonomistyrning, HR samt hållbarhet”, berättar Saxborn.

Castellums beslut att gå från sex dotterbolag till regioner (då fyra, nu alltså fem) meddelades tidigare i april.

HANDELSSTOPPET VÄNTAS HÄVAS I MORGON, TORSDAG
Medieuppgifterna kring en förestående Norrporten-affär hade inför kvällens besked duggat tätt under våren. Liksom i onsdagens handel fick börsen i början av mars handelsstoppa Castellum-aktien i väntan på mer information. Då valde Castellum att kortfattat bekräfta att man befann sig i ”utvärderingsfas” för det eventuella Norrporten-bud som nu alltså gick igenom.

Kursreaktionen när handeln i Castellum-aktien väntas återupptas igen på torsdagen ska bli intressant att följa. Inför börsstarten håller Castellum från klockan 08.30 en extrainsatt telefonkonferens kring storförvärvet.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

2 thoughts on “Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare

  1. Ping: Fabege och Wallenstam fortsätter Q1:ans substansfest | Six News

  2. Ping: Ännu räntefest hos växande fastighetsskara i Båstad | Six News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s