Vd Gustaf Hermelin om logistikettan Catenas förvärvslyft

Catena kan numera med god marginal titulera sig som Stockholmsbörsens största renodlade logistikfastighetsbolag.

I en intervju med SIX News redogör vd Gustaf Hermelin för hur Tribona-förvärvets fördubbling av koncernens storlek borgar för förbättringspotential inom områden som uthyrning, projektinvesteringar och refinansiering av lån.

Under intervjun diskuteras Catenas exponering mot godsflöden hela vägen ut till storstädernas konsumenter och hur denna logistikinriktning gör aktien till ett kassaflödes-case.

Vidare framhålls att en mer rättvisande resultatbild för den nya koncernen är att vänta redan i andra kvartalet samt att en framtida utlandsexpansion tillsammans med kunder inte är utesluten.

Catena + Tribona

Fusion gav solklar etta inom logistikfastigheter på Stockholmsbörsen. Catenas storlek fördubblades över en natt när man vann budstriden i logistikkollegan Tribona. Bild: Catenas årsredovisning 2015

TRIBONA-VAKANSER GER UTHYRNINGSPOTENTIAL OCH PROJEKTEN FÖRDUBBLAS
Nyligen ungefär fördubblades Catenas bokförda fastighetsvärde i ett slag när man förvärvade logistikinriktade börskollegan Tribona. Förvärvet skedde genom att Catena gav sig in i, och gick segrande ur, en kortvarig budstrid mot Tribonas tidigare storägare Corem Property.

Per 31 mars i år fördelades Catenas utökade bestånd på 91 fastigheter vars totala uthyrningsbara yta var cirka 1,46 miljoner kvadratmeter. Dessa fastigheter värderades samtidigt till 10,1 miljarder kronor, motsvarande dryga 6.900 kronor per kvadratmeter.

Vad är nästa steg i integrationen av Tribona?

”Att få fart på uthyrningsarbetet. Vi har drygt 220.000 kvadratmeter som är tomt. I den marknad som vi upplever i dag så inbillar vi oss att vi ska kunna hyra ut åtminstone hälften till nästa sommar (år 2017). Det målet vågar jag säga är rimligt”, svarar Gustaf Hermelin först.

Efter förvärvet av Tribona ökade nämligen Catenas totala ekonomiska vakansgrad till 14,4 procent per 31 mars jämfört med 4,2 procent vid samma tidpunkt 2015.

En annan potential med förvärvet är att det enligt Hermelin innebär ”inte långt” från en fördubbling av Catenas framtida projektmöjligheter.

”Vi får in en del mark och en dubbelt så stor kundstruktur, vilket ökar chanserna för att vi ska få vara med vid nybyggen”, säger han.

Den nya koncernens investeringstakt utifrån det egna kassaflödet rör sig om överstigande 500 miljoner kronor årligen, säger han vidare och tillägger att man för tillfället taktar betydligt högre så.

Om man endast beaktar potentiella byggrätter som ligger färdiga för planarbete så ser Hermelin ”åtminstone ett par års” investeringar i den sammanslagna projektportföljen. Ovanpå det tillkommer de ”optioner och möjliga samarbeten” som Catena kontinuerligt söker via samtal med kommuner och byggare.

SUCCESSIVT BILLIGARE LÅN EN ANNAN VIKTIG VÄRDEKÄLLA I TRIBONA-AFFÄREN
Därefter berör Gustaf Hermelin den nya koncernstrukturens refinansieringspotential:

”Tribona har haft en finansieringskostnad som varit betydligt högre än vår, nästan 50 procent högre på ungefär samma lånevolym under föregående år. Att omförhandla de här lånen och säkra upp en långsiktigt billigare finansiering är en utav de största uppsidorna, utöver uthyrningen.”

Uppsidan från omfinansieringsarbetet kommer dock att komma utspridd under en längre tid. I princip ser Catena framför sig att ta lånediskussionerna i takt med att de gamla Tribona-lånen förfaller, förklarar Hermelin.

Catena finansierade Tribona-köpet via nytryckta Catena-aktier, likvider och utökade lån.

Slår man ut Catenas räntebärande skulder efter affären, om totalt dryga 6,5 miljarder kronor per kvartalsskiftet, så resulterar dessa i en belåningsgrad i fastigheter om 64,4 procent. Samma tidpunkt 2015 var belåningsgraden 59,1 procent.

”Vi kommer att jobba med att komma ned till en betydligt lägre belåningsgrad till slutet av året. Det kan innefatta värdeökningen på husen, genom att vi fyller vakanser, men också en del försäljningar av hus som vi inte ser som långsiktigt prioriterade, förhoppningsvis till viss (rea-)vinst. De här båda momentant hopslagna balansräkningarna ska bli till en mer slimmad balansräkning”, kommenterar Hermelin här.

Finansieringsnyckeltalen kan alltså väntas förbättras framöver av Catenas planer att döma.

Catenas formella finansieringsmål innefattar en soliditet om lägst 30 procent, en räntetäckningsgrad ej understigande 1,75 gånger samt en genomsnittlig kapitalbindning på minst två år.

Tätt inpå Tribona-affären klarade Catena inte längre sitt soliditetsmål, då utfallet per den 31 mars låg på 28,4 procents soliditet. Både räntetäckningsgraden och snittkapitalbindningen låg dock kvar över mål, på 2,0 gånger respektive 2,3 år.

ETT AV FÅ BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG PÅ SUBSTANSRABATT I NULÄGET
Den stora Tribona-affären höjde Catenas substansvärde kraftigt i första kvartalet, enligt den långsiktiga EPRA NAV-substansdefinition som numera används av alltfler för att jämföra europeiska fastighetsbolag.

Catenas EPRA NAV-substans stängde första kvartalet på 144,9 kronor per aktie, upp hela 26 procent från årsskiftets 115 kronor som gällde innan Tribona-affären.

Den stora EPRA NAV-effekten hade delvis att göra med hur definitionen räknar bort värdet på latent skatt, skatt som kommer att belasta först den dag fastigheterna säljs, berättar Hermelin här.

På den nya substansen handlade börsen Catena-aktien på rapportdagen till en P/NAV-multipel om 0,87, innebärande att Catena är ett av få större noterade fastighetsbolag som värderas till substansrabatt i nuläget.

STÄRKTA INOM LIVSMEDEL MED TRIBONA, FRAMTIDA UTLANDSEXPANSION MÖJLIG
Det som kännetecknar Catenas verksamhet som logistikfastighetsbolag jämfört med Stockholmsbörsens övriga fastighetsbolag är enligt Hermelin den nära kopplingen till gods- och logistikflödena som servar konsumentmarknaden i storstäderna.

”Vi vill kunna följa med våra kunders gods från att det kommer in i Sverige, i kombiterminaler eller lastbilsterminaler, via de stora lagerhusen, och hela vägen fram till slutdistributionen, via distributionslager eller hubbar. Och jag tycker att vi har blivit ett ganska hyfsat duktigt gäng på att klara av flödena hela vägen på ett kostnadsmässigt intressant sätt för våra kunder.”

En av Tribona-förvärvets stora effekter på Catenas kundmix är att den sammanslagna koncernen nu blivit särskilt stark inom livsmedelsdistribution, berättar han vidare:

”Vi har alla de stora livsmedelsgrossisterna, vi har detaljisterna och vi har e-handlarna inom livsmedel. Ju fler du har desto bättre blir du på att hantera frågorna i de här kundernas vardag och de utmaningar som de står inför. Livsmedel är ett av det områden där vi vill bidra till billigare och enklare godsflöden.”

Catenas bestånd av ”strategiskt placerade logistikfastigheter” återfinns efter Tribona-affären i södra Sverige samt, till mindre del, i Danmark. Orterna det handlar om är fördelade på fem förvaltningsregioner från Stockholm i norr (Tribonas fastigheter i Sundsvall och Umeå ingår), via Göteborg, Jönköping och Helsingborg, till Malmö (och Köpenhamn) i söder.

Upplever ni den nuvarande hyresmarknaden som god på samtliga era orter?

”Ja, i stort sett. Det mesta av det gods som hanteras i våra fastigheter är gods som i väldigt stor utsträckning ska till konsumentmarknaden i storstadsområdena Öresund, Göteborg och Stockholm/Mälardalen. Så länge du har fastigheter som antingen supportar distributionen dit eller som ligger i anslutning till orterna så är du med”, svarar Hermelin.

Catena-vd:n tillägger att bolagets logistikerbjudande dessutom alltmer får börja understödja distributionen även till de nordiska huvudstadsområdena Oslo, Helsingfors och Köpenhamn.

”Vill lär vilja vara med och stötta våra kunder den dag de tycker att de vill finnas i större utsträckning även ‘på andra sidan pölen’, oavsett om det är i Baltikum eller i Köpenhamn. Vi finns redan i dag i Köpenhamnsområdet, där vi, trots att vi ännu inte blivit stora där än, har några intressanta kunder som ökar kontinuerligt, däribland Danmarks största e-handlare inom livsmedel.”

Exporten från Sverige är däremot inte alls samma möjlighet för Catena menar Hermelin. Detta då den nu för tiden oftast går direkt från produktionsenhet via transportör och iväg, vilket inte skapar lagerefterfrågan liknande den i konsumentvaruledet.

STÖRSTA LOGISTIKUTBYGGNADEN I MODERN TID MEN BOSTADSPOTENTIAL AVLASTAR
När det gäller utbudssidan noterar Hermelin att det ”i modern tid nog aldrig byggs så mycket logistik som under 2015” och att innevarande helåret 2016 ”ser ut att kunna bli något liknande”.

Förnyelsen av logistikparken som pågår är inte bara kopplad till e-handel som en isolerad företeelse utan kan kopplas till hur ”i princip samtliga vanliga varumärken och butikskedjor börjat använda nätet som säljkanal”, säger Catena-vd:n.

Det gör enligt Hermelin att ett och samma lager numera förväntas kunna hantera alltifrån traditionella pallar samt burar till att hantera styckegodset i form av konsumenternas småprylar. ”De förutsättningarna ställer stora krav på nya och moderna logistikanläggningar”, säger han.

Även avyttringarna av portföljens logistikfastigheter som börjat bli äldre har dock på senare år visat sig kunna bli goda affärer. Det gäller inte minst när fastigheterna varit belägna i anslutning till storstadsregioner och där kunnat bli till intressanta bostadsprojekt.

”Det är ofta stora markområden med bra kommunikationer, där staden kanske har börjat växa runtomkring. Det blir då ganska lätt att göra bostadsområden av dem. Vi sålde till exempel gamla Pripps fastighet i Göteborg, vilken nu ska konverteras till bostäder”, berättar Hermelin.

När det gäller andra Stockholmsnoterade fastighetsbolag med betydande logistikinslag kan nämnas bland annat Castellum, ovan nämnda Corem samt Sagax.

TOG 3-4 ÅRS TILLVÄXT PÅ ETT KVARTAL, Q2-SIFFRORNA BLIR MER RÄTTVISANDE
I resultatsiffrorna för första kvartalet, där Tribona-förvärvet ingår från 26 januari, redovisade Catena ett sammanlagt förvaltningsresultat på 57 miljoner kronor, upp marginellt jämfört med fjolårskvartalets 56 miljoner avrundat.

I rapporten uppger Gustaf Hermelin att förvärvet belastat kvartalets resultaträkning med cirka -20 miljoner kronor i engångsposter och omklassificeringar. Till SIX säger Hermelin att denna siffra avser poster i hela resultaträkningen, inte bara på förvaltningsresultat-nivån.

Om man rensar bort de jämförelsestörande posterna, är ni då själva nöjda med kvartalets förvaltningsresultat?

”Både och. Fördubblar du din verksamhet på i princip ett kvartal så blir det dubbelt så många hus att titta på och två balansräkningar som ska slås samman. Det ganska stora energisuget som det innebär gör att du inte kan hålla riktigt samma fokus i arbetet med det dagliga, såsom att hinna med alla utvecklingsprojekt. Man kan se det som att vi har tagit 3-4 års tillväxt på ett enda kvartal, motsvarande att bygga om fabriken under full produktion, och det tar ju kraft. Utifrån förutsättningarna är det här OK men det är inte the end of the line”, sammanfattar Hermelin Q1-utfallet.

Redan det innevarande andra kvartalets siffror tror Gustaf Hermelin dock kommer att spegla en ”mer rättvisande bild” av den nya Catena-koncernens resultat, bland annat då man kommer att ha hunnit bearbeta balansräkningen mer samt hunnit ta hand om fler hus och fler projekt i den utökade portföljen.

Studerar man övriga resultaträkningen för den sammanslagna fastighetsrörelsen i kvartalet ökade hyresintäkterna med cirka 54 procent till knappt 177 miljoner. Efter fastighetskostnader var driftsöverskottet upp 48 procent till knappt 127 miljoner.

Överskottsgraden, ett effektivitetsmått som specificerar driftsöverskottets andel av hyresintäkterna, sjönk till 71,6 procent efter förvärvet (74,9).

Det tåls att upprepas att Tribona alltså inte ingick i riktigt hela första kvartalet resultatmässigt.

FOKUSERAR PÅ KASSAFLÖDET FÖRE VÄRDETILLVÄXTEN
Catenas övergripande mål är enligt årsredovisningen att ”uppvisa starkt kassaflöde för att möjliggöra en stabil utveckling samt utdelning till aktieägarna”.

”Målet är att på varje intäktskrona få ett så bra operativt kassaflöde som det går”, säger Hermelin och fortsätter:

”Kassaflödet går dels till aktieägarna och dels till återinvesteringar, både till befintliga fastigheter och till att förnya ‘flottan’. Kraven på att de här logistikhusen ska vara rationella och automatiserade ökar så vi möter ett kontinuerligt förnyelse- och uppgraderingsbehov. Ett bra kassaflöde ger oss här råd att fortsätta göra bra affärer.”

Just Catenas fokus på kassaflödestillväxt snarare än värdetillväxt, i fastighetsvärdena och substansen, är det som särskiljer fastighetsbolaget som aktieinvestering resonerar Catena-vd:n.

”Catena ska vara ett kassaflödes-case, med bra utdelning och en bra organisk tillväxt som kan ticka på oavsett husprisers upp- och nedgångar över tid. Kassaflödet ska skapa en stabilitet”, blir Gustaf Hermelins sammanfattande svar som får avsluta intervjun.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

One thought on “Vd Gustaf Hermelin om logistikettan Catenas förvärvslyft

  1. Ping: Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | Six News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s