P-G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa

Med god kännedom om lokalmarknaden är det ingen slump att Platzer som börsens mesta Göteborgsbolag inom fastigheter har lyckats positionera sitt bestånd strategiskt på flera av de kommande årens mest intressanta tillväxtlägen i Sveriges andra stad.

Det framgår när SIX News intervjuar Platzers vd P-G Persson efter första kvartalets delår 2016.

Platzer-strategin kretsar kring fortsatt tillväxt inom kommersiella fastigheter men med de Göteborgslägen man sitter på kan även bostadsexploatering skapa betydande övervärden som ännu inte ses i balansräkningen – något som i allra högsta grad gäller planerna för nya blandstaden Södra Änggården som Persson berättar om.

På den kommersiella sidan bedömer Platzer-vd:n att fortsatt goda projekttider kommer råda i Göteborg i 2-3 år till. Därefter kan ett kraftigt ökat planutbud sätta käppar i hjulet för projekt i fel lägen.

Under intervjun diskuteras även uthålligheten i den höga substanstillväxttakt som den noterade  svenska fastighetssektorn uppvisar i nuläget.

nordöstra Högsbo - Södra Änggården

Industriområdet nordöstra Högsbo blir till bostadsförtätade blandstaden Södra Änggården. Projektskiss som illustrerar börsbolaget Platzers fastigheter i området, före och efter projektet. Foto: Platzers pressbilder

STRATEGISKT POSITIONERADE DÄR GÖTEBORG VÄXER

Platzer kan sägas vara Stockholmsbörsens allra mest Göteborgsfokuserade fastighetsbolag. Beståndet består av kommersiella fastigheter, företrädesvis kontor, med en tydlig koncentration till Göteborgs centrala och västra delar.

”Vi särskiljer oss genom att vara helt fokuserade på kommersiellt i Göteborg, och vi kan vår marknad här väldigt bra”, säger P-G Persson.

Just koncentrationen är det som särskiljer Platzer från andra större noterade bolag med betydande kommersiella fastighetsinnehav i Göteborg.

SIX noterar att medan större börskollegan Wallenstam förvisso har sitt stora kommersiella bestånd koncentrerat till just Göteborgs centrala delar så är det samtidigt inom bostadsbyggandet som man gör sina största satsningar i nuläget, och där inte bara i Göteborg utan även i bland annat Stockholm och Uppsala. Vidare har exempelvis Balder, Castellum och Kungsleden betydande kommersiella fastighetsinnehav i Göteborg men dessa bolags bestånd är för övrigt spridda över stora delar av Sverige, och i Balders och Castellums fall även i övriga Norden.

Platzer-vd:n drar en parallell till storägande finansmannen Erik Paulssons resonemang kring vinsterna med att vara lokalt specialiserad som fastighetsaktör, något som förutom i Platzer även tydligt präglar andra noterade Paulsson-innehav såsom Fabege i Stockholm och Wihlborgs i Öresund. ”Jag tror själv att den filosofin fungerar”, säger Persson.

Att Platzer finns i Göteborgsområden som väntas genomgå stora förändringar de närmsta åren, såsom Högsbo, Backaplan på Hisingen, Gamlestaden och Lilla Bommen på stadssidan av älven, är ”absolut ingen slump” säger Persson.

”Vi tror att Platzer ska växa där Göteborg växer, en tillväxt som sker i centrala Göteborg och vid knutpunkter.”

Jämfört med exempelvis Stockholm, som är ”mycket tätare byggt från början”, så särskiljer sig Göteborg som ”ganska så glest byggt”.

”Det ger en stor potential till förtätning som jag inte tror att du kan få på samma sätt i Stockholm. Malmö tror jag nog däremot också kan förtätas. Därtill sitter kommunen på väldigt mycket central mark i Göteborg som det kan tänkas kunna byggas på”, resonerar Platzer-vd:n.

Trenden med tydligt ökad efterfrågan på kommersiella fastighetslägen med spårbundna kommunikationer delar Göteborg däremot med såväl Stockholm som Malmö. ”Bilen tappar mer och mer i betydelse när man ska ta sig till sin arbetsplats”, konstaterar Persson här.

Totalt ägde Platzer per den 31 mars i år 58 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 463.612 kvadratmeter, inräknat 10 projektfastigheter.

Utifrån ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,5 procent var förvaltningsfastigheterna vid kvartalsskiftet bokförda till 9,7 miljarder kronor, eller motsvarande knappt 21.200 kronor per kvadratmeter. Projektfastigheterna var endast bokförda till 184 miljoner totalt (mer om Platzers projektpotential senare under intervjun).

Erik Paulssons bolag Backahill äger 5,2 procent av kapitalet och 18,1 procent av rösterna i Platzer. Det gör Paulsson till röstmässigt tredje största ägare samt kapitalmässigt sjätte största ägare i Platzer.

Röstmässigt största ägare i Platzer är Ernströmgruppen, på 36,3 procent av röster, och kapitalmässigt störst är familjen Hielte/Hobohm (som står bakom Ernströmgruppen), på 20,2 procent av kapital.

VÄXER RESULTAT I LINJE MED SENASTE ÅRENS BRA, NORMALA TAKT I Q1

Tittar man på Platzers kortsiktiga utveckling så inkom det just avrapporterade första kvartalets förvaltningsresultat på 67 miljoner kronor, en tillväxt om +14 procent mot fjolårskvartalet.

”Det är i linje med den takt som vi har haft i några år, en bra takt som vi tycker är normal för oss. Den tillväxttakt vi har kunnat hålla utan att behöva ta in mer kapital via nyemissioner har på senare år varit ungefär 1-1,5 miljard kronor per år (i fastighetsvärde, SIX anm), och den tillväxten motsvarar ungefär de ökningar av driftsöverskottet vi ligger på”, kommenterar P-G Persson kvartalsutfallet.

”Om vi ville få till stånd ett enormt, jättestort lyft skulle vi behöva göra betydligt större affärer än vad vi gjort hittills, och då skulle vi även behöva fundera kring nyemissioner”, förklarar han vidare.

Går man igenom fastighetsverksamhetens resultaträkning uppifrån och ned så ökade hyresintäkterna i kvartalet med 13 procent till 157 miljoner. Efter avdrag för fastighetskostnader inkom det så kallade driftsöverskottet på en 12-procentig ökning till 112 miljoner.

Överskottsgraden, det effektivitetsmått som mäter driftöverskottets andel av hyresintäkterna, gick ned till 71 procent (72).

SUBSTANSTILLVÄXTEN I SEKTORN KANSKE LITE ÖVER DEN LÅNGSIKTIGA TRENDEN

Substansvärdet enligt Platzers definition var samtidigt 39,81 kronor per aktie, en ökning från 38,62 kronor vid årsskiftet. Detta substansvärde beräknas som eget kapital med återläggning av räntederivat (efter avdrag för 22 procent skatt).

Därmed har fastighetsbolaget redan nästan nästintill uppnått sitt eget 2017-mål om 40 kronor per aktie i substansvärde.

”Om man tittar på vårt substansvärde nu jämfört med samma period förra året så är det upp med 17 procent. Och vi tycker att just substansvärdets tillväxt per år ett viktigt nyckeltal att studera när det gäller fastighetsbolag”, säger P-G Persson och utvecklar sitt resonemang:

”Tittar du på en börskurs på säg 20 års sikt så kan den nog väntas växa ungefär så mycket som substansen har vuxit. För ett börsbolag kan det alltid uppstå rabatter ibland och premier ibland, men på lång sikt så är det substansen som avgör hur ett bolag värderas.”

Platzer-vd:n kan samtidigt tycka att en kanske 10-procentig substanstillväxt utgör en rimlig målsättning för noterade fastighetsbolag på längre sikt, i linje med vad bland annat bolagets Göteborgstunga lite större börskollega Wallenstam har som sitt mål (även Wallenstam trendar i nuläget betydligt högre substanstillväxt än så, SIX anm).

”När det nu är väldigt bra tider för fastighetsbolagen ligger vi och taktar högre än så, kanske lite högre än vad man på lång sikt kan förväntas göra”, säger Persson och intygar att det är det låga ränteläget som driver upp substanstillväxten snabbare än kassaflödena, liksom för branschen i övrigt.

P-G Persson tillägger dock att man inte får glömma att de sänkta avkastningskraven på kommersiella fastigheter i storstäder som Göteborg även har gynnats av tydliga urbaniseringseffekter, inte minst på bostadssidan:

”Även om vi själva inte alls sysslar med att äga och utveckla bostäder så skapar bostadsbristen ett tryck också på den kommersiella sidan. Som alla fastighetsbolag i dag så måste vi försöka utveckla hela områdena kring våra fastigheter – att bara titta på den enskilda fastigheten räcker inte om det exempelvis saknas infrastruktur såsom goda kommunikationer. Och arbetet med lägenas helhetsbild innefattar också bostäder. Platzer ska inte bygga bostäderna själva men i vår strategi ingår att se till att det i alla fall blir planlagt för bostäder, byggrätter som vi sedan kan sälja.”

Platzers substansvärde enligt den långsiktiga EPRA NAV-standarden, som används för att jämföra europeiska fastighetsbolag, motsvarade 44,57 kronor per aktie vid kvartalets slut, upp från 43,16 kronor vid föregående kvartalsskifte.

SÖDRA ÄNGGÅRDEN FORTFARANDE BOKFÖRT SOM DAGENS INDUSTRI-/LAGEROMRÅDE

I mars i år tog byggnadsnämnden i Göteborg beslut om planbesked och uppdrag för detaljplan för stadsutveckling av blandad bebyggelse vid Olof Asklunds gata inom stadsdelen Högsbo i Göteborg.

Planbeskedet utgör en första etapp i en större omvandling av Platzers industrifastighetsbestånd i området. Platzer spår initialt att man ska kunna utveckla cirka 120.000 kvadratmeter bruttoarea och över 600 bostäder i första etappen.

På sikt ser Platzer potential att på sina fastigheter i området utveckla ytterligare cirka 140.000 kvadratmeter bruttoarea och 900 bostäder.

Platzer kallar det nya området som planeras för ”Södra Änggården” men i dag är området känt som nordöstra Högsbo (industriområde).

”Vi tycker att Högsbo haft så negativ klang, då området för många människor i dag innebär ett industriområde. När vi nu vill göra om området till en blandstad med bostäder så tycker vi att det är viktigt att man även gör om namnet”, säger Persson.

I förhållande till hur stora ni är på börsen i dag, har aktiemarknaden fullt ut förstått vilken värdepotential som kan komma från det här Änggården-projektet?

”Lyckas vi få till de detaljplaner vi söker så finns det övervärden i Platzer. Vi värderar inte in byggrätterna förrän vi känner att detaljplanerna är så pass klara som de kan bli, och därför synliggörs övervärden först när vi lyckas få fram planerna. Är dessa övervärden då inprisade i dagens aktiekurs? Som vd blir mitt standardsvar att ‘vi alltid är för lågt värderade’ i förhållande till potentialen jag är optimistisk till att vi ska nå. Men våra investerare måste samtidigt ifrågasätta om vi verkligen kommer att nå dit.”

När det gäller Platzers nuvarande börsvärdering, som motsvarade en marginell substanspremie mot kvartalets EPRA NAV-substans när artikeln ursprungligen publicerades, så menar Persson att värderingen i någon mån ger uttryck för ”lite” av fastighetsbolagets potentiella övervärden.

Men det här betydande Södra Änggården-projektet är ännu i dag bokfört till låga värden i förhållande till dess värdepotential?

”Ja, det ligger bokfört som de förvaltningsfastigheter och tomter som vi har i Högsbo-området i dag. Tar man exempelvis en tomt i Högsbo som i dag är planlagd för industri så får du en väsentlig skillnad i värde när den blir planlagd för bostäder och när man dessutom ökar exploateringsgraden* såsom vi kommer att göra där. Normalt sett ligger inte industri- och logistikkåkar i ett så pass bra stadsnära läge som Högsbo”, svarar Persson.

* Begreppet exploateringsgrad relaterar markytan på en tomt(-fastighet) med ytan i byggnaderna som planeras att byggas där.

”Har du en tomt på 10.000 kvadratmeter markyta så kanske du exempelvis kan bygga 20.000 kvadratmeter bostäder där, jämfört med säg 5.000 kvadratmeter industrilokal. Industrifastigheter kan liknas vid en platt låda på marken, där relationen kan röra sig om att man bygger på 50 procent av tomtytan. När bostäder, och även kommersiella byggnader för den delen, byggs på höjden får du helt andra exploateringsgrader. Inne i centrala Göteborg talar man exempelvis nu om exploateringsgrader på långt över 4”, förklarar P-G Persson.

Även om bra bostadsområden kan ha gott om trevliga grönytor och annat som tar en del mark i anspråk så blir alltså exploateringsgraden betydligt högre på tomterna än om där skulle stå platta lager-/industrihus.

Finns det en viss fas i bostadsprojektet i Södra Änggården där ni på Platzer tänker er att det ska bjudas in olika intressenter för att diskutera en försäljning?

”Ja. Vi kommer att jobba med utvecklingen av planen och kring helheten, inklusive exploateringskostnader såsom vägar. När vi känner att hela strukturen står iordninggjord och vi har kommit långt med detaljplanen så ska vi gå ut med någon form utav process. Vi kan både tänka oss att sälja mot kontanter men kan också mycket väl tänka oss intressanta bytesmöjligheter, exempelvis om någon har en intressant kommersiell fastighet i ett bra läge att erbjuda”, säger Platzers vd.

P-G Persson säger att Platzer avser driva Södra Änggården lite längre själva vad man gjort i bolagets pågående mindre bostadsprojekt i Gamlestaden, som man redan innan detaljplanen var klar avtalade om att sälja av till JM för 6.000 kronor per kvadratmeter bostadsbyggrätt. Gamlestaden-projektets planarbete bedrivs nu tillsammans med JM, som kommer att betala Platzer uppskattningsvis 150 miljoner kronor för en färdig plan på prognosticerade 25.000 kvadratmeter – pengar som Platzer tänker återinvestera i sina kommersiella projekt i Gamlestaden-området.

Detaljplanen för Södra Änggården ingår i byggnadsnämndens produktionsplan för 2016 och är en del av Göteborgs så kallade jubileumssatsning. Satsningen innebär att Göteborg fram till år 2021, stadens 400-årsjubilium, vill att det ska färdigställas 7.000 nya bostäder, eller cirka 2.000 bostäder årligen, utöver det ordinarie byggandet i staden.

ÖKAR KOMMERSIELLA INVESTERINGARNA TILL 600-700 MILJONER ÅRLIGEN

I utvecklingsprojekten inom kommersiella fastigheter (ej inräknat bostadsprojekten) vill Platzers vd se bolaget öka investeringstakten till omkring 600-700 miljoner kronor årligen, eller motsvarande cirka hälften de totala tillväxtambitionerna på 1-1,5 miljard kronor årligen som Persson nämnde i inledningen av intervjun.

Den projektmålsättningen innebär en kraftig ökning från de 359 miljoner som Platzer investerade för i befintliga fastigheter under fjolåret 2015.

”Vi vill köra fler projekt. Och då marknaden just nu är väldigt fördelaktig för kommersiella utvecklingsprojekt kan det bli fråga om ännu mer längre fram (än cirka 600-700 miljoner kronor årligen). Men det här görs dock inte över en eftermiddag utan det rör sig om fleråriga processer. När jag började på Platzer år 2008 utgjorde en person vår projektavdelning, i dag är det nio”, säger Persson.

Hur pass framåt tycker ni att Göteborgs kommun är när det gäller möjliggörande av projekt?

”Jag tycker att det har skett en stor attitydförändring där politikerna nu är mycket mer på tårna än jämfört med för några år sedan. Som fastighetsutvecklare kommer vi alltid att tycka att planmonopol gör saker för långsamma, men jämfört med för några år sedan måste vi ändå säga att det nu är en otrolig fart. De senaste 4-5 åren utgör en väldigt positiv utveckling här”, svarar Platzers vd.

Byggs det för mycket kommersiella ytor i någon del av Göteborg just nu?

”Just nu byggs det för lite och alla jagar detaljplaner i väldigt många olika delar av Göteborg. Tittar man 3-4 år framåt ser man däremot en risk för det omvända, när enormt stora mängder färdiga planer kommer att komma ut och ska byggas. Jag tror att de som har planer färdiga nu blir stora vinnare då det de närmsta kanske 2-3 åren finns en jättestor efterfrågan att möta. Därefter kommer det att bli tuffare – många av de projekt som i dag detaljplanläggs kommer i det läget inte att genomföras.”

Som alltid inom fastigheter är det lägena som kommer att avgöra vart hyresgästerna väljer att ta vägen när utbudet väl börjat öka på allvar i Göteborg, konstaterar Persson.

Platzer-styrelsen har för samtliga kommersiella utvecklingsprojekt inom Platzer satt upp målet att projektvinsten ska vara lägst 20 procent. ”Det målet gäller alla projektstorlekar, från riktigt stora projekt på flera hundra miljoner kronor till hyresgästanpassningar för 500.000 kronor”, säger P-G Persson.

Platzers projektvinster beräknas här utifrån marknadsvärdet på färdigställt projekt med avdrag av samtliga projektkostnader, inklusive räntor, markinköp samt tidsfaktorer som exempelvis eventuella hyresförluster när projekten inte blir uthyrda med en gång.

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s