Efter initial avyttring ska Castellums region Norr få växa

Klassföreståndaren 3 och Läkaren 10

Norrporten-köpet ger Castellum bland annat värdefulla Stockholmskontor. Förvärvade Klassföreståndaren 3 (tv) samt Läkaren 10 (th) vid Norra Bantorget i Stockholm. Dessa utgör numera Castellums tredje högst respektive allra högst värderade enskilda fastigheter. Foto: Castellum

Med stöd från ägarnas förtroende vid jätteförvärvet av AP-fondägda branschkollegan Norrporten, bland annat till att få ta ge ut nya aktier för 10 miljarder kronor, ser nu fastighetsbolaget Castellums ledning 2016 som året när ”det nya Castellum” skapas.

Så sammanfattar Castellums vd Henrik Saxborn läget när SIX News intervjuar honom och finanschefen Ulrika Danielsson efter halvårsrapporten.

Det Norrlandsbestånd Castellum fått in i samband med förvärvet, och som Diös sagt sig vara intresserade av, kommer stå för ”delar av, men inte hela” den avyttringsvolym på cirka 4 miljarder kronor som Castellum håller på att gå igenom. Därefter ska dock nya region ”Norr” få växa i ungefär samma takt som övriga Castellum.

Samtidigt vill Castellum se en allt större dels av dess växande återinvesteringsbudget gå till projekt, där både avkastningskalkylerna och förbättrade kundrelationer lockar.

I intervjun som följer diskuterar Castellum-ledningen även kring eventuell Brexit-påverkan, nyttan med ökad utländsk konkurrens på svensk byggmarknad samt problematiken med hur man ska binda räntor när korträntorna parkerat på negativa nivåer.

INTEGRATIONEN AV NORRPORTEN HITTILLS LITE SNABBARE ÄN PLANERAT

Castellums förvärv av Norrporten, den näst största svenska fastighetsaffären någonsin, tillträddes den 15 juni efter att företrädesemissionen som delfinansierade affären stängts.

Detta innebär att Castellum under 2016 får uppleva hela utspädningseffekten per aktie, till följd av affärens nyemissioner, men endast drygt halva intjäningseffekten från den förvärvade portföljen.

Castellum var därför i första halvårets rapport på fredagen tydliga med att förvaltningsresultatet per aktie, som bolaget har som huvudmål att öka med 10 procent årligen, inte kommer att kunna användas som ett ”normalt” prognosvärde under 2016.

Enligt rapporten skulle däremot ”gamla” Castellum, exklusive Norrporten, kunna hamna nära måltillväxten på +10 procent under 2016.

Hur löper den initiala integrationen av Norrporten på?

”När rapporten skrevs hade vi ägt bolaget i 14 dagar och nu en månad. Vi kan konstatera att integrationen går bra. Till stor del beror det på att säljarna har varit väldigt bra att ha att göra med, vilket möjliggjorde för oss att starta upp en fördjupad DD-process av bolaget tidigt. Det gör att vi taktar lite snabbare än enligt plan just nu”, svarar Saxborn. (DD avser här due diligence, en genomlysning av förvärvet, SIX anm.)

För mer bakgrund till Norrporten-förvärvet, se här.

BIDRAG FRÅN ALLA RESULTATRÄKNINGENS RADER BIDROG I 2 KV

När det gäller kvartalets rapporterade utfall säger Castellums finanschef Ulrika Danielsson att förvaltningsresultatets tillväxt, på målnivån +10 procent i det senaste andra kvartalet, sker med bidrag från alla större rader i resultaträkningen.

”Vi köpte i början av året resterande 50 procent av tidigare hälftenägda Ståhls och fick därmed bidrag av 100 procent av det flödet in i vår resultaträkning, våra färdigställda projekt bidrar, omförhandlingar av befintliga hyreskontrakt bidrar och att vi minskar vakanserna bidrar. Därtill ökar vi inte kostnadsmassan i samma takt som tillgångsmassan och vi får också ett bidrag från vår funding. Det rör sig alltså inte om någon isolerad rad”, berättar Danielsson för SIX.

Castellums totala förvaltningsresultat blev 444 miljoner kronor i andra kvartalet, vilket var 9 procent bättre än analytikerförväntningarna i Inquiry Financials konsensusenkät.

Nettouthyrningen var +47 miljoner i kvartalet, mot +16 miljoner samma kvartal i fjol, samtidigt som Castellums ekonomiska vakansgrad sjönk till 9,0 procent, mot 9,7 procent i det föregående första kvartalet.

”Utifrån när vi pratar med våra många kunder upplever vi att vi har en bra hyresmarknad. Jag tror även att våra fastighetskollegor kan bekräfta att svensk hyresmarknad mår bra och att det känns av i form nettouthyrning och minskade vakanser”, säger Danielsson.

Finanschefen intygar att styrkan i hyresmarknaden just nu präglar samtliga Castellums totalt fem geografiska regioner.

NORR UTGÖR EN DEL AV, MEN INTE HELA TÄNKTA AVYTTRINGEN PÅ CIRKA 4 MILJARDER

Castellum har nu utsett Norrportens tidigare vd Jörgen Lundgren till ny medlem av ledningsgruppen samt till chef för den nya geografiska regionen ”Norr” som Castellum fått in i och med förvärvet.

Henrik Saxborn tror att Lundgren kommer att kunna spela en ”väldigt viktig” nyckelroll i arbetet med att ”lyckas integrera de här två starka fastighetsbolagen”.

Regionansvaret för Norr sträcker sig ”från norr om Uppsala, från Gävle” och ”redovisningsmässigt” utgörs hela det initiala Norr-beståndet om tidigare Norrporten-fastigheter, berättar han vidare.

Tänker ni er initialt att region Norr ska öka eller minska i storlek, eller ompositioneras på något sätt?

”Vi vill vara tydliga med att ‘delar av, men inte hela’ den kommunicerade nettoförsäljningsvolymen kommer att finnas i Norr. Exakt hur mycket, det vet vi inte än. På kort sikt minskar det region Norr och när det skedet nåtts så har vi inga andra tankar än att den ska gå mot en nettoökning av balansräkningen om ungefär 5 procent årligen, precis som för övriga Castellums volym”, svarar Saxborn här.

I samband med förvärvet av Norrporten kommunicerade Castellums ledning ambitionen att avyttra fastigheter för omkring 4 miljarder kronor ur det sammanslagna beståndet.

Anledningen till att Castellum vill avyttra har att göra med både den strategiska positioneringen av beståndet men också med att man vill komma ned till den tidigare belåningsgradnivån som man känt sig ”komfortabla” kring, säger finanschefen Ulrika Danielsson.

Belåningsgraden för den sammanslagna koncernen var per halvårsskiftet 54 procent, strax under Castellums mål om att ej varaktigt överstiga 55 procents-nivån.

Analysarbetet kring vilka norrländska orter som kan vara mer intressanta att behålla eller lämna är dock ännu i ett för tidigt skede för att Castellum-ledningen ska vilja uttala sig. Försäljningsvolymens fördelning ska Castellum återkomma kring när analysen blir klar, fastslår Henrik Saxborn.

Tidigare samma vecka som Castellum rapporterade, vid ett fastighetsevent i Båstad, uppgav Norrlandsfokuserade börskollegan Diös att man är en potentiell intressent om Castellum kan tänka sig att avyttra i Norrland. Därtill utgör NP3 ett annat Norrlandsfokuserat börsbolag med kommersiella fasligheter på Stockholmsbörsen.

I segmentsredovisningen av Castellums fastighetsbestånd per halvårsskiftet 2016 utgjordes 9,6 miljarder kronor, eller 14 procent, av förvaltningsfastigheterna av kontors- och butiksfastigheter i region Norr.

Castellums närvaro i region Norr är i sin tur uppdelad på de större orterna Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå och Luleå.

BÅDE KALKYLEN OCH KUNDNYTTAN LOCKAR MED PROJEKT, BYGGSIDAN DOCK EN RISK

Som understöd till Castellums resultattillväxtmål har man sedan många år som strategi att återinvestera för omkring 5 procent av fastighetsbeståndets värde årligen. Utifrån halvårsskiftets fastighetsvärde på 72,1 miljarder motsvarar det en årlig investeringstakt på hela 3,6 miljarder.

”Som ett av de bolag som producerar mest kontorsyta i Sverige har vi en väldigt stor upparbetad kunskapsbas kring var våra kunder behöver mer yta… När vi gör mellanstora, stora eller logistikprojekt föryngrar vi också portföljen och möjliggör för svenskt näringsliv och kommunerna att växa tillsammans med oss. Vi har de närmast unika förutsättningarna att vi kan nettoinvestera 3,5 miljarder per år för svenskt näringsliv, vilket vi jättegärna vill göra inom projekt”, konstaterar Saxborn.

Avkastningsmässigt ligger projektkalkylernas initiala direktavkastning i dag ungefär 1,5-2,0 procent högre mot vad marknaden är villig att betala för den färdigställda fastigheten, bedömer Castellum-vd:n vidare och förklarar:

”Det blir då inte ovanligt att det i värde skiljer sig mellan 20-25 procent mellan att göra projekt mot att köpa fastigheten.”

Därtill är kundnyttan med projekt minst lika viktig för Castellum. Man kan helt enkelt behålla kunder och utvecklas med dem bättre om man kan erbjuda attraktiva projekt.

I proportion till storleken på näringslivet på Castellums olika tillväxtorter behövs det i dag ”nästan lika mycket kontorsyta rakt över”, säger Saxborn.

Castellum håller just nu på med färdigställande av projekt i såväl Stockholm som Göteborg och man har planer på att bygga i exempelvis Norrköping, Uppsala och Örebro. Därtill tittar man på projektmöjligheterna i nyförvärvade Norrportens portfölj.

SIX frågar Castellum-ledningen om inte de byggresurser som projekten kräver kan bli en trång sektor när det nu är många fastighetsaktörer som säger sig vilja göra mer fastighetsprojekt i Sverige samtidigt.

”Vi kan stå inför det, men vi ser det inte just nu. Det här bör man dock vara vaksam på och vi välkomnar gärna in fler entreprenadföretag, mellanstora sådana, i svensk marknad”, svarar Henrik Saxborn.

Från utlandet?

”Ja, om de lever upp kvalitet och så vidare. Sverige behöver mer arbetskraft och entreprenörer”, fastslår Castellum-vd:n.

BREXIT KAN GYNNA SVENSKA FASTIGHETER RELATIVT SETT

I midsommarhelgens brittiska folkomröstning kring landets fortsatta EU-medlemskap vann lämna-sidan, eller Brexit – ett något oväntat utfall sett till såväl opinionsundersökningar som rapporterade spelodds strax före omröstningen.

Förutom att den svenska kronan tagit stryk och att en rad brittiska fastighetsfonder valt att stoppa uttagsmöjligheter av likviditetsskäl har dock inte Brexit-utfallet fått några tydliga negativa följdverkningar för svensk fastighetssektor ännu. Fastighetsindexet SIXREX har redan slagit nya rekordnivåer och flera svenska branschaktörer, däribland Fabege och Platzer, har dessutom påtalat hur Brexit kan bidra till att förlänga den för fastighetssektorn mycket gynnsamma lågräntepolitiken från centralbankernas sida.

Från Castellums håll säger Henrik Saxborn att även om Brexit-effekter möjligen redan märkts av i att Londonbaserade fastighetsaktörer fått svårare att våga ta investeringsbeslut så upplever Castellum själva ”trycket” i investeringsefterfrågan på svenska kommersiella fastigheter som ”fortsatt starkt”, både från internationella och svenska aktörer.

Kan Brexit i någon mån till och med komma att gynna svenska fastigheter?

”Ja, jag tror det personligen. För det är en möjlighet att ‘relativspelet’ gör att Sverige nu ser mer attraktivt ut, när nedsidesrisken börjar bedömas som lägre än snittet i Europa”, svarar Henrik Saxborn.

Inte heller Castellums fortsatt höga andel utländskt aktieägande bekymrar ledningen när det gäller Brexit-effekter i närtid. Uttagsstoppen i London-baserade fonder som direktäger fastigheter har ännu inte haft några noterbara direkta följder på hur den diversifierade utländska aktieägarskaran agerat i den betydligt mer likvida tillgång som Castellum-aktien ändå utgör, intygar Saxborn.

FÖRSÖKER ARBETA RUNT BANKERNAS STIBOR-GOLV VID RÄNTEBINDNING

Med dagens negativa korträntor blir det svårare för fastighetsbolagen att binda räntan på längre löptider, eftersom bankerna vill ha in räntegolv i sina rörliga lånevillkor.

”Nu har marknadsbilden kring när räntan ska lämna negativt territorium återigen skjutits framåt i tiden, häromdagen var till och med 5-årsswappen negativ”, konstaterar Ulrika Danielsson.

Enligt Danielsson är Castellum-koncernen ”ganska så bekväma” med dagens relativt korta räntebindning, i alla fall så länge som räntemarknaden stannar kvar i negativt territorium.

Castellums räntebindning vid halvårsskiftet låg på i genomsnitt 2,4 år för kreditportföljen, som totalt ökat till nära 39 miljarder kronor efter det stora Norrporten-förvärvet.

Finanschefen förklarar att den nuvarande utmaningen när det gäller räntebindning är att de ränteswapderivat som marknaden i dag använder för att binda rörliga räntor inte ”harmoniserar” med många bankers krav på ett nollgolv för Stibor-räntan i deras rörliga lån.

”Man får vid negativ ränta betala för både det långa och det korta benet, på grund av banklånets golv. Då får man fundera kring att binda räntan via andra verktyg: det vill säga fasträntelån eller andra typer av derivatinstrument. Vi har gjort så att vi försökt ta upp så mycket som möjligt i kapitalmarknaden (obligationer, SIX anm), där det inte finns Stibor-golv, och vi hör med bankerna om de inte kan bidra med lite fasträntelån”, berättar Danielsson.

Castellums finanspolicy ändrades under perioden till att tillåta upp till 75 procents kapitalmarknadsfinansiering, som andel av utestående räntebärande skulder. Tidigare var policyn här maximalt 50 procent. Per den 30 juni hade bolaget kommit upp i 29 procents kapitalmarknadsfinansiering.

Då Castellums kreditportfölj numera är ”enormt stor” får ansträngningarna att binda räntan på andra sätt än via vanliga ränteswappar samtidigt inte några större kortsiktiga genomslag, medger finanschefen.

På måndagen noteras 3-månaders Stibor, ett viktigt riktmärke i många låne- och derivatvillkor, till nivån -0,53 procent.

En 5 års-swap mot 3 månaders Stibor noteras samtidigt till precis under nollnivån, innebärande att man i teorin kan binda ett rörligt lån till omkring 0 procents basränta, plus långivarens kreditmarginal, över fem år. 

SEK swap curve vs 3M

5-årsswappen kring nollan. Ränteswapkurva mot rörlig (3 månaders) ränta i SEK. Graf: SIX Edge 2016-07-18 intradag

Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s