Etikettarkiv: Corem

Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering

Om vi står inför en konsolideringsfas bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag skulle Kungsleden placera sig bland toppkandidaterna att räkna närmare på.

Det indikerar en ny genomgång av ägarbilder och översiktliga värderingstal från SIX News.

För även om man har Gösta Welandsson som storägare med cornerposition så ligger Kungsledens övriga ägarbild relativt öppen samtidigt som aktien handlas till kraftig rabatt, i alla fall relativt sektorns numera ganska så upptrissade värderingsnivå totalt sett.

En väldigt öppen ägarbild har även Mid cap-kollegan Hemfosa, kombinerat med en värdering strax under snitt, och Norrlandsinriktade Diös och NP3 kombinerar istället värderingar långt under sektorsnitt med genomsnittlig ägarkoncentration.

På motsvarande sätt gör betydligt mer koncentrerade ägarbilder det mer osannolikt att några förändringar sker i Fastpartner, Hufvudstaden, Wallenstam, Pandox, Atrium Ljungberg, Platzer, Corem eller Balder – i alla fall inte mot nuvarande storägares vilja.

Och expansiva branschjätten Balder har dessutom åsidosatts en avskräckande värdering långt över sektorsnitt, vilken överträffas endast av Sagax ännu högre värderingsnivåer. Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin har dock tidigare uppgivit till SIX att han inte helt stänger dörren för framtida strukturaffärer med andra börsbolag  – frågan är bara om Selin menar sådana affärer som skulle göra Balder ännu lite större.

SIXREX vs SIXRX vs svensk 10-årig statsränta, 5-årsgraf 2016-07-28

Allt mer nedpressad ränta har givit ihållande rusning i fastighetsaktier. Fastighetssektorns totalavkastning, i form av översta panelens SIXREX i blått, har under den senaste 5-årsperioden utklassat den bredare Stockholmsbörsens, i form av SIXRX i svart. Det har skett samtidigt som räntorna pressats kraftigt lägre av expansiv penningpolitik, här i den nedre panelen i rött illustrerat den svenska 10-åriga statsobligationsräntans färd mot nollstrecket. Graf: SIX Edge

Läs mer

Vd Gustaf Hermelin om logistikettan Catenas förvärvslyft

Catena kan numera med god marginal titulera sig som Stockholmsbörsens största renodlade logistikfastighetsbolag.

I en intervju med SIX News redogör vd Gustaf Hermelin för hur Tribona-förvärvets fördubbling av koncernens storlek borgar för förbättringspotential inom områden som uthyrning, projektinvesteringar och refinansiering av lån.

Under intervjun diskuteras Catenas exponering mot godsflöden hela vägen ut till storstädernas konsumenter och hur denna logistikinriktning gör aktien till ett kassaflödes-case.

Vidare framhålls att en mer rättvisande resultatbild för den nya koncernen är att vänta redan i andra kvartalet samt att en framtida utlandsexpansion tillsammans med kunder inte är utesluten.

Catena + Tribona

Fusion gav solklar etta inom logistikfastigheter på Stockholmsbörsen. Catenas storlek fördubblades över en natt när man vann budstriden i logistikkollegan Tribona. Bild: Catenas årsredovisning 2015

Läs mer

Begränsad krockkudde i många fastighetspreffar – SIX

Centralbankernas tillgångsköp och styrräntor nära noll, eller på minus som för Sverige, gör statsobligationers framåtblickande nominella avkastning låg till obefintlig. I takt med att processen har tillåtits löpa vidare har också investerares jakt på avkastning ökat intresset för fastigheters förhållandevis stabila och förutsägbara kassaflöden.

Det ökade intresset har i sin tur lett till ökad värdepapperisering av fastighetstillgångar. Ett exempel på svenska aktielistor är förvaltningsfastighetsbolagens omfattande emissioner av preferensaktier, eller i mer vardagligt tal ”preffar”.

Indexet SIX Preference Real Estate Sweden visar att den rena kursvinsten på Stockholmsbörsens förvaltnings-preffar varit totalt +23 procent de senaste 5 åren, motsvarande +4 procent per år. Inräknat direktavkastningen har samma index under perioden totalavkastat +73 procent, motsvarande tvåsiffriga +12 procent per år på något som marknadsförs av bolagen och deras emissionsrådgivare som en lågriskplacering.

Givet fortsatt popularitet hos bland annat svenska privatinvesterare har SIX News nu tagit en titt på hur marknaden prissätter förvaltnings-preffarna.

Slutsatsen blir att nuvarande kassaflöden är det som i allra högsta grad styr dagens riskpremier i förvaltnings-preffarna, tillsammans med faktorer såsom storleken på bolagens fastighetsbestånd. Variationer i kapitalstruktur är däremot inte lika alls utslagsgivande på direktavkastningsnivåerna.

Utifrån dagens rekordlåga räntor förvånar det inte att de relativt låneintensiva förvaltningsbolagen inte haft några problem med att serva även sina växande preff-förpliktelser. Men givet att det är just räntenivån som använts till att pressa ned avkastningskrav, skriva upp fastighetsvärden och belåna upp mer är frågan nu om inte preff-prissättningen borde börja ta mer höjd för kapitalstrukturen i de emitterande bolagen.

Vänder räntorna högre, fastighetsvärdena lägre och finansieringstillgången stramas åt så avgörs skyddet för förvaltnings-preffarnas intressen knappast av faktumet att bolagen klarade av sina ränte- och preff-betalningar i dagens rekordlåga räntemiljö. Konservativa investerare bör därför redan nu ta en titt på det finansiella utrymmet i preff-emittenternas kapitalstruktur.

Förvaltnings-preffars direktavkastning löst kopplad till kapitalstrukturen? Räkenskapsdata: Bolagens 2015Q3-rapporter. Sammanställning och bild: SIX News

Läs mer

Arnhult om sfärförhållandet till broderns Gårdarike

Fredagen den 16 oktober ska aktieägarna i Corem Property Group ta ställning till huruvida logistikfastighetsbolaget ska sälja sin röststyrka i betydligt större branschkollegan Klövern till Klövern-vd:n och Corem-storägaren Rutger Arnhults privata bolagsgrupp M2.

Försäljningen av Klövern-aktier är ett avgörande villkor i en större affär: Corems förvärv av Klöverns noterade intressebolag Tribona. Arnhult kommer själv inte att få rösta kring aktieförsäljningen i Klövern men SIX har lyckats reda ut att Arnhults bror i Corems näst största ägare Gårdarike kommer att besitta betydande röstkraft i den känsliga sfärfrågan.

Arnhult påstår själv att de båda bröderna sedan många år inte har någon koordinerad ägaragenda med sina respektive bolagskoncerner.

Corems styrelseordförande Patrik Esseborn, till vardags advokat, bedömer inte heller att det föreligger närståendeproblematik i någon av de personkopplingar mellan Arnhultsfären och Gårdarike som SIX väljer att ta upp.

New_Orleans_City_of_Old_Romance_and_New_Opportunity_Crop_p_23_Moneybags

Rutger Arnhult menar att han och hans bror kör ”egna påsar” när man sitter som storägare i samma noterade bolag, däribland Corem. Enligt Arnhult föreligger det ingen närståendeproblematik i detta förhållande. Bild: Southern Railway Systems reklamhäfte ”New Orleans – City of Old Romance and New Opportunity” från år 1920 , bildkälla Wikimedia Commons

Läs mer

Arnhult slår ifrån sig – Tribona väl genomlyst inför bud

Det råder ”väldigt högt tonläge” i media efter Corems bud på Klöverns intressebolag Tribona. Detta tonläge har bland annat innefattat osanna påståenden kring dålig genomlysning i Tribonas räkenskaper och styrelsearbete.

Det uppger finansmannen Rutger Arnhult i en kommentar till SIX News.

De Tribona-ägare som accepterar Corem-budet erbjuds dels en stabil och högavkastande preferensaktiehalva och dels en kontanthalva, vilken i förlängningen kan användas för att köpa in sig i Corems lågt värderade stamaktier. Samtidigt skulle ett högre kontantbud på Tribona välkomnas, så också av storägaren Klövern, menar Arnhult.

Arnhult har flera roller relaterade till Tribona-budet, däribland: storägare och styrelseledamot i budgivaren Corem, vice styrelseordförande i Tribona samt vd, storägare och styrelseledamot i Tribonas största ägare Klövern.

Tribonabudet

På tisdagens stängningskurser värderades en Tribona-aktie till 39,30 kronor (i svart). Tribonas kurs låg således 3,8 procent under preferens-/kontant-kombinationen (i rött på motsvarande cirka 40,87 kronor till tisdagens kurser och utifrån ovanstående budförhållanden) och hela 6,4 procent under de mindre aktieägarnas kontantalterantiv (i grönt på 42 kronor). Givet att det rör sig om cirka två månader tills likvid kan betalas ut finns det alltså en budriskpremie inbakad i dagens kurs. Bild: SIX Edge Sammanställning: SIX News

Läs mer

Ägarstrid i Tribona fördjupas – oberoende styrelseledamöter ser Corems pref-bud som snålt

Fastighetsbolaget Corems definitiva bud på branschkollegan och sfärbolaget Tribona på fredagsmorgonen följer samma villkor som gällde i den indikativa buddiskussion som Tribona-styrelsen informerade om i förra veckan.

Från de oberoende styrelseledamöterna i Tribona är slutsatsen att Corems erbjudande om motsvarande 42 kronor per Tribona-aktie är ”för snålt totalt sett”, och då särskilt beaktat att de Tribona-ägare som innehar mer än 1.000 aktier endast får hälften av budlikviden i kontanter. Att Corem erbjuder den andra halvan i form av nyemitterade preferensaktier skapar helt enkelt en osäkerhet för Tribonas övriga ägare.

Det uppger Tribonas styrelseordförande Mats-Olof Ljungquist, som även är talesman för fastighetsbolagets budkommitté, till SIX News. Det sker precis efter att pressmeddelande om att styrelsens budkommitté ej rekommenderar budet gått ut.

Tribona

Initial budreaktion: Tribona upp, betalningsmedlet Corem-preffar ned. Tribona (i blått) handlas knappt 5 procent högre efter fredagsmorgonens bud från Corem på motsvarande 42 kronor per Tribona-aktie, samtidigt som de Corem-preferensaktier (i grönt) som utgör halva budlikviden (för alla utom småägarna) tappat cirka 1,4 procent i kurs. Det sker på en fredagsbörs som i skrivande stund är ned nära 2 procent efter gårdagskvällens Fed-besked. Corems stamaktier (i rött) är ned i linje med börsen som helhet. Källa: SIX Edge

Läs mer

Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut

Stockholmsbörsens fastighetsaktier handlas i nuläget till knappa 50 procents premie ställt mot bokfört stamaktiekapital, och inte ett enda bolag kan numera köpas till rabatt.

Samtidigt spelar delar av sektorn ett högt spel med den finansiella hävstången – mest uttalat i den ask-i-ask-ägande Rutger Arnhult-sfärens Klövern och Corem, vilka dessutom har relativt högt värderat stamaktiekapital. Även Sagax, D. Carnegie och FastPartner ligger dock långt ut på riskskalan när det gäller stamaktierna.

Det visar en genomgång från SIX News i vilken sektorns räkenskaper per halvårsskiftet ställts mot börsvärderingarna måndagen den 14 september.

Fastighet Q2 graf 1

Arnhult-sfärens stamaktier längst ut på riskskalan? Utifrån de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och finansiell hävstång framstår Klöverns och Corems stamaktier som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då fastighetsbolagen, förutom den sfärkonstruktion som finansmannen Rutger Arnhult upprätthåller, kombinerar sektorns högsta hävstång med en stamaktiekapitalvärderingar över snittet. Sagax är också långt ut på riskskalan då stamaktien har sektorns högsta P/TBV-värdering kombinerat med tredje högsta finansiella hävstång. Hufvudstadens och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdena skulle dippa. Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter samt kursdata från SIX Edge

OBS: I första publicering av undersökningen var Fabeges ebitda-resultat felaktigt uträknat (finansnettot ej återlagt). Tabeller samt grafer i undersökningens del 2 samt 3 har korrigerats för detta. Inga slutsatser kring sektorn eller andra bolag än Fabege påverkas.

Läs mer