Etikettarkiv: fastighetsfinansiering

Få orosmoln när blomstrande fastighetsbransch samlas

”Noll procents ränta och ständigt stigande fastighetspriser” gör det ”svårt att inte tjäna pengar” på fastighetsverksamhet just nu.

Så summerade filantropen och förre näringslivstoppen Percy Barnevik fastighetsbranschens förutsättningar i sin inledningskommentar på årets upplaga Business Arena Stockholm, ett årligt tvådagarsevent där stora delar av fastighets- och samhällsbyggnadssektorn återigen varit samlade för seminarier och affärsnätverkande.

SIX News samlade börsintryck av årets upplaga är i linje med Barneviks observation.

bare-sthlm

Välfyllda mässgolv vid 2016 års upplaga av Business Arena Stockholm. Bild: SIX News

Läs mer

Vd Gustaf Hermelin om logistikettan Catenas förvärvslyft

Catena kan numera med god marginal titulera sig som Stockholmsbörsens största renodlade logistikfastighetsbolag.

I en intervju med SIX News redogör vd Gustaf Hermelin för hur Tribona-förvärvets fördubbling av koncernens storlek borgar för förbättringspotential inom områden som uthyrning, projektinvesteringar och refinansiering av lån.

Under intervjun diskuteras Catenas exponering mot godsflöden hela vägen ut till storstädernas konsumenter och hur denna logistikinriktning gör aktien till ett kassaflödes-case.

Vidare framhålls att en mer rättvisande resultatbild för den nya koncernen är att vänta redan i andra kvartalet samt att en framtida utlandsexpansion tillsammans med kunder inte är utesluten.

Catena + Tribona

Fusion gav solklar etta inom logistikfastigheter på Stockholmsbörsen. Catenas storlek fördubblades över en natt när man vann budstriden i logistikkollegan Tribona. Bild: Catenas årsredovisning 2015

Läs mer

Balder ännu inte för stort för Erik Selin

Storleksmässigt är Balder nu ohotat största fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. I fjol blev man störst börsvärdesmässigt och med konsolideringen av finska Sato vid årsskiftet går man om Castellum i fastighetsvärde genom att kontrollera fastigheter för hela 68 miljarder kronor i balansräkningen.

I en ny intervju talar Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin med SIX News om fastighetsjättens Norden-expansion, bostadssatsningen och relationen till de nordiska banker som är med och finansierar verksamheten.

Erik Selin vill se Balder fortsätta på den inslagna inriktningen mot maximerad avkastning per aktie och opportunistiska affärsmöjligheter, inte minst via nya partnersamarbeten.

Att Balder håller på att bli för stort eller för spretigt att kunna fortsätta styras på nuvarande sätt avfärdar Selin bestämt, inte minst då han menar att fastigheter utgör verksamhet av relativt okomplicerad natur.

”Vi får se hur stort Balder kan bli, det ger sig efterhand. Men vi har aldrig haft någon storleksmålsättning och jag tycker att storlek i sig är ointressant, så väl i absoluta termer som relativt någon annan. Det som spelar roll är resultatet per stamaktie”, fastslår Erik Selin för SIX.

På grund av tillväxtframgångarna medger Selin att hans framtida Balder varken kommer att vilja, eller för den delen kunna, återgå till det högre finansiella risktagande man hade som mindre bolag.

Balder substans & nettobelåning

Senaste årtiondet belönade Balders långsiktiga ägare med stark substansvärdestillväxt (vänstra grafen). Samtidigt har Balder låtit värdeökningarna sänka fastighetsportföljens belåningsgrad (högra grafen). Grafer: Balder

Läs mer

Begränsad krockkudde i många fastighetspreffar – SIX

Centralbankernas tillgångsköp och styrräntor nära noll, eller på minus som för Sverige, gör statsobligationers framåtblickande nominella avkastning låg till obefintlig. I takt med att processen har tillåtits löpa vidare har också investerares jakt på avkastning ökat intresset för fastigheters förhållandevis stabila och förutsägbara kassaflöden.

Det ökade intresset har i sin tur lett till ökad värdepapperisering av fastighetstillgångar. Ett exempel på svenska aktielistor är förvaltningsfastighetsbolagens omfattande emissioner av preferensaktier, eller i mer vardagligt tal ”preffar”.

Indexet SIX Preference Real Estate Sweden visar att den rena kursvinsten på Stockholmsbörsens förvaltnings-preffar varit totalt +23 procent de senaste 5 åren, motsvarande +4 procent per år. Inräknat direktavkastningen har samma index under perioden totalavkastat +73 procent, motsvarande tvåsiffriga +12 procent per år på något som marknadsförs av bolagen och deras emissionsrådgivare som en lågriskplacering.

Givet fortsatt popularitet hos bland annat svenska privatinvesterare har SIX News nu tagit en titt på hur marknaden prissätter förvaltnings-preffarna.

Slutsatsen blir att nuvarande kassaflöden är det som i allra högsta grad styr dagens riskpremier i förvaltnings-preffarna, tillsammans med faktorer såsom storleken på bolagens fastighetsbestånd. Variationer i kapitalstruktur är däremot inte lika alls utslagsgivande på direktavkastningsnivåerna.

Utifrån dagens rekordlåga räntor förvånar det inte att de relativt låneintensiva förvaltningsbolagen inte haft några problem med att serva även sina växande preff-förpliktelser. Men givet att det är just räntenivån som använts till att pressa ned avkastningskrav, skriva upp fastighetsvärden och belåna upp mer är frågan nu om inte preff-prissättningen borde börja ta mer höjd för kapitalstrukturen i de emitterande bolagen.

Vänder räntorna högre, fastighetsvärdena lägre och finansieringstillgången stramas åt så avgörs skyddet för förvaltnings-preffarnas intressen knappast av faktumet att bolagen klarade av sina ränte- och preff-betalningar i dagens rekordlåga räntemiljö. Konservativa investerare bör därför redan nu ta en titt på det finansiella utrymmet i preff-emittenternas kapitalstruktur.

Förvaltnings-preffars direktavkastning löst kopplad till kapitalstrukturen? Räkenskapsdata: Bolagens 2015Q3-rapporter. Sammanställning och bild: SIX News

Läs mer

Amasten vill expandera vidare mot investment grade

Bostadsbolaget Amasten vill fortsätta expandera kraftigt på mindre orter kring regionstäder.

I en intervju med SIX News berättar vd David Dahlgren om de mindre orternas fördelar, hur kostnads- och renoveringsarbetet ökar i takt, hur expansionstempot kan hållas uppe och, inte minst, om varför Amasten-aktien ännu befinner sig under de flesta ägarinstitutioners radar.

Amasten

Amastens fokus: Orter nära regionstäder. Bild: Amastens presentationsmaterial för 2015Q3-rapporten

Läs mer

Fabege räknar på ”nya, stora” Stockholmsprojekt

Fabeges stora projekt löper på ”mycket bra” och man känner ännu varken av byggkostnadsinflation eller något riskfyllt spekulationsbyggande inom Stockholms kontorsmarknad. Samtidigt filas det internt redan på planerna för Fabeges kommande ”nya, stora projektmöjligheter”.

Att det Stockholmsfokuserade fastighetsbolaget skulle bli tvungna att sälja av från sina dyrare innerstadslägen för att klara projektfinansieringen stämmer dock ej – Fabege ska fortsätta omsätta sin fastighetsportfölj utifrån var man ser bäst potential och erbjuds bästa affär.

Det uppger Fabeges vd Christian Hermelin i en intervju med SIX News.

Vidare diskuteras Stockholms starka kommersiella hyres- och transaktionsmarknader samt varför Fabege vill fortsätta senare års resa mot en allt lägre belåningsgrad.

rasunda_telenors_kontor_151002_pressmeddelande

Telenor Sveriges framtida Fabege-kontor vid Råsunda. Bland tredje kvartalets storaffärer meddelades redan den 1 juli att Telenor tecknat ett 10-årigt kontorsavtal på 9.800 kvadratmeter med Fabege till ett hyresvärde om 31 miljoner kronor årligen. Avtalet avser nybyggnation vid Råsunda med inflytt 2018 och innebar ”startskottet” för Fabeges utveckling där. Bild: Fabege

Läs mer

Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut

Stockholmsbörsens fastighetsaktier handlas i nuläget till knappa 50 procents premie ställt mot bokfört stamaktiekapital, och inte ett enda bolag kan numera köpas till rabatt.

Samtidigt spelar delar av sektorn ett högt spel med den finansiella hävstången – mest uttalat i den ask-i-ask-ägande Rutger Arnhult-sfärens Klövern och Corem, vilka dessutom har relativt högt värderat stamaktiekapital. Även Sagax, D. Carnegie och FastPartner ligger dock långt ut på riskskalan när det gäller stamaktierna.

Det visar en genomgång från SIX News i vilken sektorns räkenskaper per halvårsskiftet ställts mot börsvärderingarna måndagen den 14 september.

Fastighet Q2 graf 1

Arnhult-sfärens stamaktier längst ut på riskskalan? Utifrån de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och finansiell hävstång framstår Klöverns och Corems stamaktier som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då fastighetsbolagen, förutom den sfärkonstruktion som finansmannen Rutger Arnhult upprätthåller, kombinerar sektorns högsta hävstång med en stamaktiekapitalvärderingar över snittet. Sagax är också långt ut på riskskalan då stamaktien har sektorns högsta P/TBV-värdering kombinerat med tredje högsta finansiella hävstång. Hufvudstadens och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdena skulle dippa. Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter samt kursdata från SIX Edge

OBS: I första publicering av undersökningen var Fabeges ebitda-resultat felaktigt uträknat (finansnettot ej återlagt). Tabeller samt grafer i undersökningens del 2 samt 3 har korrigerats för detta. Inga slutsatser kring sektorn eller andra bolag än Fabege påverkas.

Läs mer