Etikettarkiv: Hufvudstaden

Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering

Om vi står inför en konsolideringsfas bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag skulle Kungsleden placera sig bland toppkandidaterna att räkna närmare på.

Det indikerar en ny genomgång av ägarbilder och översiktliga värderingstal från SIX News.

För även om man har Gösta Welandsson som storägare med cornerposition så ligger Kungsledens övriga ägarbild relativt öppen samtidigt som aktien handlas till kraftig rabatt, i alla fall relativt sektorns numera ganska så upptrissade värderingsnivå totalt sett.

En väldigt öppen ägarbild har även Mid cap-kollegan Hemfosa, kombinerat med en värdering strax under snitt, och Norrlandsinriktade Diös och NP3 kombinerar istället värderingar långt under sektorsnitt med genomsnittlig ägarkoncentration.

På motsvarande sätt gör betydligt mer koncentrerade ägarbilder det mer osannolikt att några förändringar sker i Fastpartner, Hufvudstaden, Wallenstam, Pandox, Atrium Ljungberg, Platzer, Corem eller Balder – i alla fall inte mot nuvarande storägares vilja.

Och expansiva branschjätten Balder har dessutom åsidosatts en avskräckande värdering långt över sektorsnitt, vilken överträffas endast av Sagax ännu högre värderingsnivåer. Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin har dock tidigare uppgivit till SIX att han inte helt stänger dörren för framtida strukturaffärer med andra börsbolag  – frågan är bara om Selin menar sådana affärer som skulle göra Balder ännu lite större.

SIXREX vs SIXRX vs svensk 10-årig statsränta, 5-årsgraf 2016-07-28

Allt mer nedpressad ränta har givit ihållande rusning i fastighetsaktier. Fastighetssektorns totalavkastning, i form av översta panelens SIXREX i blått, har under den senaste 5-årsperioden utklassat den bredare Stockholmsbörsens, i form av SIXRX i svart. Det har skett samtidigt som räntorna pressats kraftigt lägre av expansiv penningpolitik, här i den nedre panelen i rött illustrerat den svenska 10-åriga statsobligationsräntans färd mot nollstrecket. Graf: SIX Edge

Läs mer

Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut

Stockholmsbörsens fastighetsaktier handlas i nuläget till knappa 50 procents premie ställt mot bokfört stamaktiekapital, och inte ett enda bolag kan numera köpas till rabatt.

Samtidigt spelar delar av sektorn ett högt spel med den finansiella hävstången – mest uttalat i den ask-i-ask-ägande Rutger Arnhult-sfärens Klövern och Corem, vilka dessutom har relativt högt värderat stamaktiekapital. Även Sagax, D. Carnegie och FastPartner ligger dock långt ut på riskskalan när det gäller stamaktierna.

Det visar en genomgång från SIX News i vilken sektorns räkenskaper per halvårsskiftet ställts mot börsvärderingarna måndagen den 14 september.

Fastighet Q2 graf 1

Arnhult-sfärens stamaktier längst ut på riskskalan? Utifrån de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och finansiell hävstång framstår Klöverns och Corems stamaktier som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då fastighetsbolagen, förutom den sfärkonstruktion som finansmannen Rutger Arnhult upprätthåller, kombinerar sektorns högsta hävstång med en stamaktiekapitalvärderingar över snittet. Sagax är också långt ut på riskskalan då stamaktien har sektorns högsta P/TBV-värdering kombinerat med tredje högsta finansiella hävstång. Hufvudstadens och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdena skulle dippa. Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter samt kursdata från SIX Edge

OBS: I första publicering av undersökningen var Fabeges ebitda-resultat felaktigt uträknat (finansnettot ej återlagt). Tabeller samt grafer i undersökningens del 2 samt 3 har korrigerats för detta. Inga slutsatser kring sektorn eller andra bolag än Fabege påverkas.

Läs mer

E-handeln kan gynna logistikfastigheter enligt Swedbank

hm_ehandel

Den ökade svenska e-handeln väntas missgynna fastighetsbolag exponerade mot butikslokaler.

E-handelns fortsatta tillväxt kan på sikt komma att missgynna fastighetsbolag med hög andel intäkter från fysiska butikslokaler samtidigt som logistikfastighetsägare kan bli vinnare.  Det fastslår Swedbank i en analysrapport.

I rapporten förutspår banken bland annat att den svenska detaljhandelsförsäljningen i butik väntas toppa år 2016, för att därefter successivt minska med 16 procent fram till 2024.

Läs mer

Står sig börsens nedpressade fastighetsyielder?

Flera Stockholmsnoterade fastighetsbolag upprepade i sina bokslut att nuvarande låg- eller nollräntemiljö fortsätter vara en drivare av orealiserade värdeförändringar – faktorn som framför alla andra pressat upp sektorns resultat de senaste åren. Tesen är att sänkt avkastning på statsobligationer och dyrare börs ska få långsiktiga placerare att värdera upp fastigheters relativt stabila löpande kassaflöden ännu mer.

En ny sektorgenomgång från SIX News visar att Stockholmsbörsens snittfastighetsbolag har pressat ned sitt avkastningskrav till dryga 6 procent utifrån årsskiftets bokförda värden. Så långt har sektorns bolagsledningar något sånär rätt i att den underliggande avkastningen förefaller vara attraktiv relativt nuvarande finansieringskostnad, det så kallade yield-gapet, och relativt börsen. Det inverterade p/e-talet för storbolagsindexet SIX30 är exempelvis cirka 4,5 procent på dess nettoresultat för 2014.

Köps ovanstående resonemang kan det även te sig rationellt att börsen i förskott försöker ta ut lite av de förväntade värdeförändringar som bolagen ännu inte vågat eller kunnat bokföra. Men skillnaden mellan dagens aktiekurser och sektorns fastighetsvärderingar är numera så pass betydande att investerare i genomsnitt betalar 1,7 gånger eget kapital – en värdering som tar ned det implicita fastighetsavkastningskravet till knappa 4 procent.

SIX News genomgång visar även att variationerna på bolagsnivå är stora: obeaktat risknivå ligger den implicita avkastningen lägst i Wallenstam, Heba och Sagax och högst i Tribona, NP3 och Kungsleden.

Lika lite som att gissningsleken var övriga börsplacerare kommer extrapolera störst framtida värdeökningar kan pågå för evigt, lika lite kan samtliga noterade bolag i sektorn vara framgångsrika klippare som genom hela marknadscykeln köper billigt och säljer dyrt.

Men husen kommer att stå kvar och generera löpande kassaflöden även den dag transaktionsfesten klingar av för denna gång. Här har dock sektorns värdering, med preferensaktieutdelningar avdragna, redan tryckts upp till cirka 24 gånger 2014 års faktiska löpande kassaflöden.

Givet beroendet av att externa faktorer ska fortsätta utvecklas åt rätt håll bör man fråga sig om en FFO-yield på 4 procent utgör tillräcklig kompensation till stamaktieägarna för att ta den högsta risken i den redan upptrissade sektorns balansräkningar.

Fastbild

Stor spridning i börsens syn på fastighetssektorns avkastningskrav. Y-axeln visar hur högt börsen prissätter senast kända bokförda värde på stamaktiekapitalet. X-axeln visar börsens implicita avkastningskrav på bolagens underliggande fastigheter. Kursdata avser efter börsens stängning 2015-03-18. Källa: Bolagsräkenskaper från senaste bolagsrapporter, kursdata SIX Edge. Sammanställning: SIX News

Läs mer

Vinsthemtagning eller fastighetsrallyts slut?

Efter ett flerårigt rally som det senaste halvåret kulminerat i närmast oavbruten och exponentiell kursrusning kan någonting ha hänt med placerarsentimentet kring svensk och europeisk noterad fastighetssektor under den gångna veckan. Kurserna vek nämligen av tvärt och raderade nästan ut den senaste månadens avkastning.

Det framgår av SIX News snabbgenomgång av fastighetsaktiernas totalavkastningar.

Huruvida svenska och europeiska noterade fastighetsaktier just gått in i en sund vinsthemtagningspaus eller om vi bevittnar att börsen börjat prisa in risken för en räntedriven tillgångsbubbla som börjat knaka i fogarna, det får tiden utvisa.

Då sektorn på sina ställen tagit i rejält med hävstången i ett bet på att nuvarande gynnsamma trender ska hålla i sig är det ej osannolikt att ett försämrat börssentiment kan tvinga upp eventuella sårbarheter på bolagsnivå till ytan.

Keb

Toppen på Kebnekaise, Sveriges högsta berg. Foto: Dianou42. Källa: Wikimedia Commons

Läs mer

Fredrik Lundbergs tvåbenta strategi ligger fast

Lundbergs är nöjda med sin värdeutveckling över lite längre tidsperioder och investeringsbolaget ska även fortsatt följa den inslagna strategin: att dels vara aktiva storägare i en portfölj av noterade innehav och att dels vidareutveckla sin helägda fastighetsrörelse.

Det uppger Lundbergs vd och majoritetsägare Fredrik Lundberg i en intervju med SIX News.

På fastighetssidan ser Lundbergs stigande hyror och tydlig nedåtpress på direktavkastningskraven för både den egna fastighetsrörelsen och för Hufvudstaden. Därtill kommer den egna rörelsens ökade projektinvesteringstakt att hålla i sig under kommande år.

Bland övriga portföljbolag ser Lundberg Holmens vinstlyft komma från en kombination av interna förbättringar och externa effekter, och han är positivt inställd till värdeutsikterna för Holmens skogsmark. I Husqvarna bör alla förutsättningar vara på plats för en bättre börsutveckling framöver.

Klippan_Stockholm1

Fastighets AB L E Lundbergs fastighet Kvarteret Klippan, Stockholm. Bild: Olga Franksson. Källa: Lundbergs

Läs mer