Etikettarkiv: Wallenstam

Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering

Om vi står inför en konsolideringsfas bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag skulle Kungsleden placera sig bland toppkandidaterna att räkna närmare på.

Det indikerar en ny genomgång av ägarbilder och översiktliga värderingstal från SIX News.

För även om man har Gösta Welandsson som storägare med cornerposition så ligger Kungsledens övriga ägarbild relativt öppen samtidigt som aktien handlas till kraftig rabatt, i alla fall relativt sektorns numera ganska så upptrissade värderingsnivå totalt sett.

En väldigt öppen ägarbild har även Mid cap-kollegan Hemfosa, kombinerat med en värdering strax under snitt, och Norrlandsinriktade Diös och NP3 kombinerar istället värderingar långt under sektorsnitt med genomsnittlig ägarkoncentration.

På motsvarande sätt gör betydligt mer koncentrerade ägarbilder det mer osannolikt att några förändringar sker i Fastpartner, Hufvudstaden, Wallenstam, Pandox, Atrium Ljungberg, Platzer, Corem eller Balder – i alla fall inte mot nuvarande storägares vilja.

Och expansiva branschjätten Balder har dessutom åsidosatts en avskräckande värdering långt över sektorsnitt, vilken överträffas endast av Sagax ännu högre värderingsnivåer. Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin har dock tidigare uppgivit till SIX att han inte helt stänger dörren för framtida strukturaffärer med andra börsbolag  – frågan är bara om Selin menar sådana affärer som skulle göra Balder ännu lite större.

SIXREX vs SIXRX vs svensk 10-årig statsränta, 5-årsgraf 2016-07-28

Allt mer nedpressad ränta har givit ihållande rusning i fastighetsaktier. Fastighetssektorns totalavkastning, i form av översta panelens SIXREX i blått, har under den senaste 5-årsperioden utklassat den bredare Stockholmsbörsens, i form av SIXRX i svart. Det har skett samtidigt som räntorna pressats kraftigt lägre av expansiv penningpolitik, här i den nedre panelen i rött illustrerat den svenska 10-åriga statsobligationsräntans färd mot nollstrecket. Graf: SIX Edge

Läs mer

P-G Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa

Med god kännedom om lokalmarknaden är det ingen slump att Platzer som börsens mesta Göteborgsbolag inom fastigheter har lyckats positionera sitt bestånd strategiskt på flera av de kommande årens mest intressanta tillväxtlägen i Sveriges andra stad.

Det framgår när SIX News intervjuar Platzers vd P-G Persson efter första kvartalets delår 2016.

Platzer-strategin kretsar kring fortsatt tillväxt inom kommersiella fastigheter men med de Göteborgslägen man sitter på kan även bostadsexploatering skapa betydande övervärden som ännu inte ses i balansräkningen – något som i allra högsta grad gäller planerna för nya blandstaden Södra Änggården som Persson berättar om.

På den kommersiella sidan bedömer Platzer-vd:n att fortsatt goda projekttider kommer råda i Göteborg i 2-3 år till. Därefter kan ett kraftigt ökat planutbud sätta käppar i hjulet för projekt i fel lägen.

Under intervjun diskuteras även uthålligheten i den höga substanstillväxttakt som den noterade  svenska fastighetssektorn uppvisar i nuläget.

nordöstra Högsbo - Södra Änggården

Industriområdet nordöstra Högsbo blir till bostadsförtätade blandstaden Södra Änggården. Projektskiss som illustrerar börsbolaget Platzers fastigheter i området, före och efter projektet. Foto: Platzers pressbilder

Läs mer

Fabege och Wallenstam fortsätter Q1:ans substansfest

Efter branschjätten Castellums kickstart av fastighetssektorns rapportsäsong med största affären på åratal börjar nu beskeden för första kvartalet rulla in på allvar.

På tisdagsmorgonen presenterades Large Cap-kollegorna Fabege och Wallenstam utfall, delår som mottagits med initiala kursuppgångar i båda aktierna så här långt i tisdagshandeln.

Såväl Fabege som Wallenstam slog kvartalets analytikerförväntningar för förvaltningsresultatet vid jämförelse med Inquiry Financials konsensus. Detta viktiga resultatmått visar fastighetsbolagens löpande intjäning med avdrag för centrala kostnader och räntenetto men beaktar ej sektorns kvartalsvisa omvärderingsövningar med stora och svårprognosticerade orealiserade värdeförändringar.

Nedan redogörs för rapportsäsongen så här långt i de Stockholmsnoterade fastighetsbolag som har analytikerkonsensus från Inquiry Financial (kommenteras nedanför tabell):

fastigheter 2016Q1 so far

Läs mer

Minusränta delar synen på fastighetsrallyts hållbarhet

DSC_0039Utställningsgolv på Business Arena Stockholm 2015 på Stockholm Waterfront Congress Center. Bild: SIX News

SIX News har i veckan besökt Business Arena Stockholm (http://www.businessarena.nu/), norra Europas största fastighets- och samhällsbyggnadsmässa med över 5.600 besökare till årets femtonde upplaga. Arrangerar gör bolaget bakom branschtidningen Fastighetsnytt.

Under två heldagar med många parallella spår avverkades allt från den breda penselns makroekonomiska scenarion och samhällsförändringar ned till de smalaste detaljfördjupningar för sektorns många branschnischer. Kan med andra ord rekommenderas för den som är intresserad av områdena fastigheter, bygg och/eller stadsutveckling.

När det gäller börskopplingen på fastighetsinvesteringssidan blir det sammantagna intrycket från de programpunkter SIX bevakade att årets korrektion av fastighetsaktiekurserna på börsen ännu inte lyckats ta kål på vare sig optimism eller riskvilja hos flertalet stora rådgivare till sektorn. På investerarsidan är man något mer delade kring huruvida sektorns utsikter är sunda eller ej.

Fastighet-ränta

Leder lågräntemiljön till räntedopat risktagande i fastighetsbolagen? Övre del av grafen visar hur Stockholmsbörsens fastighetsbolag sammantaget totalavkastat närmare +137 procent de senaste 5 åren, i form av SIXREX i blått. Det är klart bättre än +73 procent för den breda Stockholmsbörsen som helhet, indikerat av SIXRX i blått. Avkastningsgapet har genererats samtidigt som räntekomponenten i upplåningskostnaderna pressats ned till rekordlåga nivåer, så väl gällande negativa nivåer för interbankräntan 3-månaders Stibor (i rött) som gäller de långa statsobligationsräntornas rekordlåga ränta, här illustrerat av en svensk 10-åring (i grönt). Källa: SIX Edge

Läs mer

Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut

Stockholmsbörsens fastighetsaktier handlas i nuläget till knappa 50 procents premie ställt mot bokfört stamaktiekapital, och inte ett enda bolag kan numera köpas till rabatt.

Samtidigt spelar delar av sektorn ett högt spel med den finansiella hävstången – mest uttalat i den ask-i-ask-ägande Rutger Arnhult-sfärens Klövern och Corem, vilka dessutom har relativt högt värderat stamaktiekapital. Även Sagax, D. Carnegie och FastPartner ligger dock långt ut på riskskalan när det gäller stamaktierna.

Det visar en genomgång från SIX News i vilken sektorns räkenskaper per halvårsskiftet ställts mot börsvärderingarna måndagen den 14 september.

Fastighet Q2 graf 1

Arnhult-sfärens stamaktier längst ut på riskskalan? Utifrån de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och finansiell hävstång framstår Klöverns och Corems stamaktier som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då fastighetsbolagen, förutom den sfärkonstruktion som finansmannen Rutger Arnhult upprätthåller, kombinerar sektorns högsta hävstång med en stamaktiekapitalvärderingar över snittet. Sagax är också långt ut på riskskalan då stamaktien har sektorns högsta P/TBV-värdering kombinerat med tredje högsta finansiella hävstång. Hufvudstadens och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdena skulle dippa. Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter samt kursdata från SIX Edge

OBS: I första publicering av undersökningen var Fabeges ebitda-resultat felaktigt uträknat (finansnettot ej återlagt). Tabeller samt grafer i undersökningens del 2 samt 3 har korrigerats för detta. Inga slutsatser kring sektorn eller andra bolag än Fabege påverkas.

Läs mer

Wallenstam ökar bostadssatsning och slutar räntesäkra

Bostadsproduktionen i egen regi ska stå för ökad andel av Wallenstams värdetillväxt i den låginflationsvärld som fastighetsbolaget räknar med framöver. Här ses rådande bostadspolitik ”sakta, sakta” utöka omfattningen av de viktiga planprocesserna.

Låginflationsvärlden innebär även utsikter om låga räntor för ”överskådlig” tid, något som lett till beslutet att fastighetsbolaget ej kommer att ingå nya räntesäkringskontrakt.

Det uppger Wallenstams vd och största ägare Hans Wallenstam i intervju till SIX News.

BRF Riggen Gröndal i Stockholmsområdet Gröndal. Under försäljning av Wallenstam. Foto: Wallenstam/Tomorrow AB

Läs mer

Står sig börsens nedpressade fastighetsyielder?

Flera Stockholmsnoterade fastighetsbolag upprepade i sina bokslut att nuvarande låg- eller nollräntemiljö fortsätter vara en drivare av orealiserade värdeförändringar – faktorn som framför alla andra pressat upp sektorns resultat de senaste åren. Tesen är att sänkt avkastning på statsobligationer och dyrare börs ska få långsiktiga placerare att värdera upp fastigheters relativt stabila löpande kassaflöden ännu mer.

En ny sektorgenomgång från SIX News visar att Stockholmsbörsens snittfastighetsbolag har pressat ned sitt avkastningskrav till dryga 6 procent utifrån årsskiftets bokförda värden. Så långt har sektorns bolagsledningar något sånär rätt i att den underliggande avkastningen förefaller vara attraktiv relativt nuvarande finansieringskostnad, det så kallade yield-gapet, och relativt börsen. Det inverterade p/e-talet för storbolagsindexet SIX30 är exempelvis cirka 4,5 procent på dess nettoresultat för 2014.

Köps ovanstående resonemang kan det även te sig rationellt att börsen i förskott försöker ta ut lite av de förväntade värdeförändringar som bolagen ännu inte vågat eller kunnat bokföra. Men skillnaden mellan dagens aktiekurser och sektorns fastighetsvärderingar är numera så pass betydande att investerare i genomsnitt betalar 1,7 gånger eget kapital – en värdering som tar ned det implicita fastighetsavkastningskravet till knappa 4 procent.

SIX News genomgång visar även att variationerna på bolagsnivå är stora: obeaktat risknivå ligger den implicita avkastningen lägst i Wallenstam, Heba och Sagax och högst i Tribona, NP3 och Kungsleden.

Lika lite som att gissningsleken var övriga börsplacerare kommer extrapolera störst framtida värdeökningar kan pågå för evigt, lika lite kan samtliga noterade bolag i sektorn vara framgångsrika klippare som genom hela marknadscykeln köper billigt och säljer dyrt.

Men husen kommer att stå kvar och generera löpande kassaflöden även den dag transaktionsfesten klingar av för denna gång. Här har dock sektorns värdering, med preferensaktieutdelningar avdragna, redan tryckts upp till cirka 24 gånger 2014 års faktiska löpande kassaflöden.

Givet beroendet av att externa faktorer ska fortsätta utvecklas åt rätt håll bör man fråga sig om en FFO-yield på 4 procent utgör tillräcklig kompensation till stamaktieägarna för att ta den högsta risken i den redan upptrissade sektorns balansräkningar.

Fastbild

Stor spridning i börsens syn på fastighetssektorns avkastningskrav. Y-axeln visar hur högt börsen prissätter senast kända bokförda värde på stamaktiekapitalet. X-axeln visar börsens implicita avkastningskrav på bolagens underliggande fastigheter. Kursdata avser efter börsens stängning 2015-03-18. Källa: Bolagsräkenskaper från senaste bolagsrapporter, kursdata SIX Edge. Sammanställning: SIX News

Läs mer