Etikettarkiv: Wihlborgs

Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering

Om vi står inför en konsolideringsfas bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag skulle Kungsleden placera sig bland toppkandidaterna att räkna närmare på.

Det indikerar en ny genomgång av ägarbilder och översiktliga värderingstal från SIX News.

För även om man har Gösta Welandsson som storägare med cornerposition så ligger Kungsledens övriga ägarbild relativt öppen samtidigt som aktien handlas till kraftig rabatt, i alla fall relativt sektorns numera ganska så upptrissade värderingsnivå totalt sett.

En väldigt öppen ägarbild har även Mid cap-kollegan Hemfosa, kombinerat med en värdering strax under snitt, och Norrlandsinriktade Diös och NP3 kombinerar istället värderingar långt under sektorsnitt med genomsnittlig ägarkoncentration.

På motsvarande sätt gör betydligt mer koncentrerade ägarbilder det mer osannolikt att några förändringar sker i Fastpartner, Hufvudstaden, Wallenstam, Pandox, Atrium Ljungberg, Platzer, Corem eller Balder – i alla fall inte mot nuvarande storägares vilja.

Och expansiva branschjätten Balder har dessutom åsidosatts en avskräckande värdering långt över sektorsnitt, vilken överträffas endast av Sagax ännu högre värderingsnivåer. Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin har dock tidigare uppgivit till SIX att han inte helt stänger dörren för framtida strukturaffärer med andra börsbolag  – frågan är bara om Selin menar sådana affärer som skulle göra Balder ännu lite större.

SIXREX vs SIXRX vs svensk 10-årig statsränta, 5-årsgraf 2016-07-28

Allt mer nedpressad ränta har givit ihållande rusning i fastighetsaktier. Fastighetssektorns totalavkastning, i form av översta panelens SIXREX i blått, har under den senaste 5-årsperioden utklassat den bredare Stockholmsbörsens, i form av SIXRX i svart. Det har skett samtidigt som räntorna pressats kraftigt lägre av expansiv penningpolitik, här i den nedre panelen i rött illustrerat den svenska 10-åriga statsobligationsräntans färd mot nollstrecket. Graf: SIX Edge

Läs mer

Ännu räntefest hos växande fastighetsskara i Båstad

Hotell Skansen

Kan fastighetsbolagen som samlats intill Hotel Skansens kallbadhus/spa i Båstad erbjuda investerare skydd mot det ostadiga finansmarknadsklimat som inlett 2016? Foto: SIX News

Stora delar av den noterade svenska fastighetssektorn fanns under tisdagen och onsdagen på plats i nordvästra Skåne för eventet Kapitalmarknadsdagarna i Båstad. Värdskapet hade i år utökats från Erik Paulsson-anknutna fastighetsbolag som Brinova (onoterat men noteringsaktuellt), Catena, Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs till att även inkludera branschkollegorna Balder, Fastpartner och Kungsleden plus kreditkoncernen Collector.

Projektdriven expansion, inte minst genom att ta fram bostadsbyggrätter i kommersiella storstadsbestånd, förefaller även fortsatt vara en stark trend som alltfler av fastighetsbolagen säger sig se ökande avkastningspotential från.

Fastpartners storägare och vd Sven-Olof Johansson var samtidigt den som mest öppet ville tala klarspråk kring hur räntornas fortsatta färd mot nya rekordlägstan gynnat samtliga aktörer i den kapitaltunga sektorn. Johanssons slutsats var dock positiv: givet att centralbankernas nuvarande stimulanspolitik behålls är ytterligare börsuppgång att vänta för fastighetsaktier.

Läs mer

Kostnadsjagande Castellum skyr dyrt Stockholms-CBD

Castellum levererade ett ”starkt” isolerat tredje kvartal med en 7-procentig tillväxt i förvaltningsresultatet, en fortsättning av vad man presterat historiskt. Att nettouthyrningen vände till negativ beror till största del på en enskild flytt i Göteborg.

Fastighetsbolaget vill fortsätta investera i beståndens tillväxt på de orter där man redan finns. Även om det för Stockholms del innefattar ”citynära” lägen så råder det ingen risk för att Castellum skulle vilja in i huvudstadens ”alldeles” för dyra mest centrala kommersiella lägen.

Det framgick när SIX News intervjuade Castellums vd Henrik Saxborn och finanschefen Ulrika Danielsson efter tredje kvartalsrapporten för 2015.

Parallellt med tillväxten ska Castellum-bestånden fortsätta sänka sina kostnader, och den möjligheten ser ledningen även för nyförvärvade samriskbolaget Ståhls.

Vidare diskuterades stämningen på den heta transaktionsmarknaden och hur man ska se på Öresund som investeringsort, i ljuset av regionens stora nyproduktionsutbud.

Därtill gav Saxborn och Danielsson sin syn på Castellums spridda ägarbild och framtida ägarförändringar.

Hornsberg 10

Tredje kvartalets Kungsholmenförvärv i form av fastigheten Hornsberg 10. Förvärvet på 14.900 kvadratmeter utgör nuvarande Castellum-portföljens första fastighet inom Stockholms tullar. Köpeskillingen sattes till 421 miljoner kronor och säljare var Index International. Bild: Castellums rapport för tredje kvartalet 2015

Läs mer

Minusränta delar synen på fastighetsrallyts hållbarhet

DSC_0039Utställningsgolv på Business Arena Stockholm 2015 på Stockholm Waterfront Congress Center. Bild: SIX News

SIX News har i veckan besökt Business Arena Stockholm (http://www.businessarena.nu/), norra Europas största fastighets- och samhällsbyggnadsmässa med över 5.600 besökare till årets femtonde upplaga. Arrangerar gör bolaget bakom branschtidningen Fastighetsnytt.

Under två heldagar med många parallella spår avverkades allt från den breda penselns makroekonomiska scenarion och samhällsförändringar ned till de smalaste detaljfördjupningar för sektorns många branschnischer. Kan med andra ord rekommenderas för den som är intresserad av områdena fastigheter, bygg och/eller stadsutveckling.

När det gäller börskopplingen på fastighetsinvesteringssidan blir det sammantagna intrycket från de programpunkter SIX bevakade att årets korrektion av fastighetsaktiekurserna på börsen ännu inte lyckats ta kål på vare sig optimism eller riskvilja hos flertalet stora rådgivare till sektorn. På investerarsidan är man något mer delade kring huruvida sektorns utsikter är sunda eller ej.

Fastighet-ränta

Leder lågräntemiljön till räntedopat risktagande i fastighetsbolagen? Övre del av grafen visar hur Stockholmsbörsens fastighetsbolag sammantaget totalavkastat närmare +137 procent de senaste 5 åren, i form av SIXREX i blått. Det är klart bättre än +73 procent för den breda Stockholmsbörsen som helhet, indikerat av SIXRX i blått. Avkastningsgapet har genererats samtidigt som räntekomponenten i upplåningskostnaderna pressats ned till rekordlåga nivåer, så väl gällande negativa nivåer för interbankräntan 3-månaders Stibor (i rött) som gäller de långa statsobligationsräntornas rekordlåga ränta, här illustrerat av en svensk 10-åring (i grönt). Källa: SIX Edge

Läs mer

Hög hävstång i Arnhults fastighetssfär sticker ut

Stockholmsbörsens fastighetsaktier handlas i nuläget till knappa 50 procents premie ställt mot bokfört stamaktiekapital, och inte ett enda bolag kan numera köpas till rabatt.

Samtidigt spelar delar av sektorn ett högt spel med den finansiella hävstången – mest uttalat i den ask-i-ask-ägande Rutger Arnhult-sfärens Klövern och Corem, vilka dessutom har relativt högt värderat stamaktiekapital. Även Sagax, D. Carnegie och FastPartner ligger dock långt ut på riskskalan när det gäller stamaktierna.

Det visar en genomgång från SIX News i vilken sektorns räkenskaper per halvårsskiftet ställts mot börsvärderingarna måndagen den 14 september.

Fastighet Q2 graf 1

Arnhult-sfärens stamaktier längst ut på riskskalan? Utifrån de två perspektiven stamaktiekapitalvärdering och finansiell hävstång framstår Klöverns och Corems stamaktier som särskilt utsatta vid fallande fastighetsvärden då fastighetsbolagen, förutom den sfärkonstruktion som finansmannen Rutger Arnhult upprätthåller, kombinerar sektorns högsta hävstång med en stamaktiekapitalvärderingar över snittet. Sagax är också långt ut på riskskalan då stamaktien har sektorns högsta P/TBV-värdering kombinerat med tredje högsta finansiella hävstång. Hufvudstadens och Hebas aktieägare förefaller däremot ha ett relativt tryggt utgångsläge om fastighetsvärdena skulle dippa. Grafik och sammanställning: SIX News, Källa: Bolagsrapporter samt kursdata från SIX Edge

OBS: I första publicering av undersökningen var Fabeges ebitda-resultat felaktigt uträknat (finansnettot ej återlagt). Tabeller samt grafer i undersökningens del 2 samt 3 har korrigerats för detta. Inga slutsatser kring sektorn eller andra bolag än Fabege påverkas.

Läs mer

Briggen-vd ser mer riskfylld kontorsproduktion i Malmö

Castellums Öresundsinriktade dotterbolag Briggen noterar hur Malmö-marknadens kontorsproduktion på senare år har varit så väl högre som mer riskfylld relativt Stockholm och Göteborg. Den situationen kan bestå i 2-3 år och ökar pressen på befintliga fastigheter att kunna stå emot den tillkommande konkurrensen. På Köpenhamnssidan anas samtidigt nu en ”positiv försiktighet” på hyresmarknaden och fastighetsbolaget utesluter inte fler förvärv där framöver.

Det uppger Briggens vd Ola Orsmark i en mailkommentar till SIX News efter torsdagens branschevent Business Arena Malmö 2015.

11193394_10152933451617149_2333753905493877349_n

Malmös nya kongresshotell Clarion Hotel & Congress Malmö Live som öppnade den 2 maj i år och var skådeplatsen för torsdagens fastighetsbranschmässa Business Arena Malmö. Hotellet är uppfört av Skanska. Foto: Joakim Lloyd Raboff. Källa: Clarion Hotel & Congress Malmö Lives facebooksida

Läs mer

Står sig börsens nedpressade fastighetsyielder?

Flera Stockholmsnoterade fastighetsbolag upprepade i sina bokslut att nuvarande låg- eller nollräntemiljö fortsätter vara en drivare av orealiserade värdeförändringar – faktorn som framför alla andra pressat upp sektorns resultat de senaste åren. Tesen är att sänkt avkastning på statsobligationer och dyrare börs ska få långsiktiga placerare att värdera upp fastigheters relativt stabila löpande kassaflöden ännu mer.

En ny sektorgenomgång från SIX News visar att Stockholmsbörsens snittfastighetsbolag har pressat ned sitt avkastningskrav till dryga 6 procent utifrån årsskiftets bokförda värden. Så långt har sektorns bolagsledningar något sånär rätt i att den underliggande avkastningen förefaller vara attraktiv relativt nuvarande finansieringskostnad, det så kallade yield-gapet, och relativt börsen. Det inverterade p/e-talet för storbolagsindexet SIX30 är exempelvis cirka 4,5 procent på dess nettoresultat för 2014.

Köps ovanstående resonemang kan det även te sig rationellt att börsen i förskott försöker ta ut lite av de förväntade värdeförändringar som bolagen ännu inte vågat eller kunnat bokföra. Men skillnaden mellan dagens aktiekurser och sektorns fastighetsvärderingar är numera så pass betydande att investerare i genomsnitt betalar 1,7 gånger eget kapital – en värdering som tar ned det implicita fastighetsavkastningskravet till knappa 4 procent.

SIX News genomgång visar även att variationerna på bolagsnivå är stora: obeaktat risknivå ligger den implicita avkastningen lägst i Wallenstam, Heba och Sagax och högst i Tribona, NP3 och Kungsleden.

Lika lite som att gissningsleken var övriga börsplacerare kommer extrapolera störst framtida värdeökningar kan pågå för evigt, lika lite kan samtliga noterade bolag i sektorn vara framgångsrika klippare som genom hela marknadscykeln köper billigt och säljer dyrt.

Men husen kommer att stå kvar och generera löpande kassaflöden även den dag transaktionsfesten klingar av för denna gång. Här har dock sektorns värdering, med preferensaktieutdelningar avdragna, redan tryckts upp till cirka 24 gånger 2014 års faktiska löpande kassaflöden.

Givet beroendet av att externa faktorer ska fortsätta utvecklas åt rätt håll bör man fråga sig om en FFO-yield på 4 procent utgör tillräcklig kompensation till stamaktieägarna för att ta den högsta risken i den redan upptrissade sektorns balansräkningar.

Fastbild

Stor spridning i börsens syn på fastighetssektorns avkastningskrav. Y-axeln visar hur högt börsen prissätter senast kända bokförda värde på stamaktiekapitalet. X-axeln visar börsens implicita avkastningskrav på bolagens underliggande fastigheter. Kursdata avser efter börsens stängning 2015-03-18. Källa: Bolagsräkenskaper från senaste bolagsrapporter, kursdata SIX Edge. Sammanställning: SIX News

Läs mer